Regolamentazione degli spazi condominiali mediante l’apposizione di strisce di parcheggio

Riferimenti normativi: Artt.1102-1136 c.c.

Focus: Quando lo spazio comune non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condòmini, il condominio può decidere unilateralmente di mettere delle strisce di parcheggio dinanzi all'apertura di una cantina, anche se l'apertura della stessa è stata realizzata abusivamente?

Principi generali: L'art. 1102 c.c. consente a ciascun condòmino di utilizzare la cosa comune senza alterarne la destinazione né impedire l'altrui pari utilizzo. L'assemblea condominiale può regolamentare l'uso delle aree comuni, delimitandole con strisce di parcheggio, al fine di garantire un godimento ordinato e razionale degli spazi, ma con limiti precisi. Le delibere che disciplinano il parcheggio possono avere un valore organizzativo prevedendo, ad esempio, la turnazione dei posti auto per garantire un'equa distribuzione e regole per un uso ordinato e temporaneo degli spazi. Questo tipo di decisioni rientra nelle facoltà dell'assemblea, purché approvate con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., e purchè rispettino il principio di pari godimento (Cass. n. 6573/2015). Non può decidere, infatti, di assegnare in modo esclusivo e a tempo indeterminato i posti auto a singoli condòmini, salvo che vi sia l'unanimità dei consensi. 

La giurisprudenza è chiara nel considerare illegittima qualsiasi decisione che, senza il consenso unanime dei condòmini, alteri l'uso di uno spazio comune con l'assegnazione di posti auto per parcheggi (Cass. n. 9069/2022). Nel caso in cui lo spazio davanti ad una cantina sia delimitato con le strisce di parcheggio, l'uso esclusivo della cantina implica che il condòmino ha il diritto di utilizzare quello spazio anche se l'apertura è stata realizzata abusivamente. Una porta, anche se abusiva, rimane un accesso alla proprietà privata e non è consentito ostruire gli accessi, impedendo il passaggio o l'utilizzo della porta. In altri termini, il diritto di godimento specifico su quello spazio non può essere modificato senza il suo consenso, quindi il condominio non può decidere unilateralmente di mettere delle strisce di parcheggio in quell'area. 

La giurisprudenza riconosce, altresì, che se la creazione di uno spazio di parcheggio davanti alla porta impedisce l'accesso e l'uscita potrebbe configurarsi il reato di violenza privata, punibile penalmente, ai sensi dell'art. 610 del Codice Penale (Cass.pen., sez.V, 8/6/2022 n.37091), e l'introduzione di sanzioni come la rimozione forzata del veicolo, senza una specifica disposizione nel regolamento condominiale e senza il consenso unanime, è considerata una forma di autotutela vietata (Cass. 820/2014). Nel caso in cui l'apertura costituisca via di fuga di un immobile, qualora si verifichi un evento (incendio, terremoto) che imponga la necessità di utilizzare con urgenza l'apertura e l'uscita è ostacolata dal parcheggio di un'auto, si potrebbe configurare la responsabilità civile a carico del condominio e dell'amministratore per i danni patrimoniali, e la responsabilità penale a carico dell'amministratore per i danni alla persona.