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Esecuzione Ordinanza comunale per lavori condominiali

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Riferimenti normativi: Art.1130 c.c.- art.50, comma 5, del testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali (decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267) - D.L.20 febbraio 2017, n. 14, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 aprile 2017, n. 48.

Focus: L'Amministratore di condomìnio, a seguito di un'ordinanza comunale, deve attivarsi per eliminare ogni situazione di pericolo a danno di terzi derivante da parti comuni dell'edificio ammalorate. In questi casi, l'amministratore può autonomamente conferire ad una ditta gli incarichi necessari ad adempiere all'ordinanza o è tenuto a convocare preliminarmente l'assemblea condominiale?

Principi generali: E' noto che l'amministratore di condomìnio, in virtù del mandato conferitogli dal condomìnio, è colui che, ai sensi dell'art.1713 c.c., si obbliga a compiere uno o più atti giuridici a nome e per conto di quest'ultimo (Cass. civ.Sez. II, 28/04/2010, n. 10204). Nell'esercizio del suo mandato può compiere attività di ordinaria amministrazione, ai sensi dell'art.1130 c.c., senza che sia necessaria una previa delibera assembleare. Può compiere, invece, atti di straordinaria amministrazione mediante preventiva autorizzazione dell'assemblea, tranne nei casi di interventi necessari ed urgenti per i quali non è richiesta il previo assenso dell'assemblea. In tal caso, al fine di scongiurare pericoli per l'incolumità pubblica può agire autonomamente con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea per l'approvazione delle spese sostenute.

In alcuni casi può rendersi necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco per eliminare il pericolo di arrecare eventuale danno a terzi derivante dal rischio oggettivo e imminente di crollo di alcune parti comuni dell'edificio. A ciò seguirà un'Ordinanza del Sindaco, ai sensi del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267, art. 54, comma 4, che sarà notificata al condomìnio nella persona dell'amministratore pro-tempore, con l'obbligo per i proprietari del palazzo di intervenire prontamente al fine di eliminare definitivamente ogni possibile pericolo a terzi e con l'obbligo di sostenere le spese di suolo pubblico e le spese di messa in sicurezza temporanea. Rientra, infatti, nei pieni poteri del Sindaco, quale ufficiale del Governo (art. 54, comma 4, D. Lgs. 18 agosto 2000, n. 267), adottare un provvedimento dal carattere contingente ed urgente, con il quale si diffida il condomìnio ad effettuare i lavori necessari onde evitare pericoli per l'incolumità dei cittadini, come ad esempio in caso di distacco di intonaco dal muro condominiale aggettante su strada pubblica (Corte di Cassazione, Ordinanza n.31753 del 5/12/ 2019). Se nel provvedimento del Sindaco è stato fissato un termine breve entro cui adempiere, l'amministratore può agire autonomamente senza sentire prima l'assemblea condominiale. Ciò è avvenuto nel caso sul quale si è pronunciato il Tribunale di Imperia con la sentenza n.33 del 4 settembre 2020. Nella fattispecie, alcuni condòmini avevano impugnato la deliberazione di approvazione del rendiconto consuntivo relativa alla voce di spesa relativa al tecnico nominato autonomamente dall'amministratore per eseguire gli interventi di manutenzione contenuti nell'ordinanza comunale.

L'Ordinanza aveva fissato al condomìnio il termine di dieci giorni per adempiere, termine rispettato dall'amministratore che ne aveva data immediata esecuzione nominando un tecnico senza preventiva delibera assembleare e ponendo in essere tutti gli atti conservativi nell'interesse del condomìnio. Il Tribunale ha riconosciuto come valida la nomina del tecnico che aveva eseguito i lavori sanciti nell'ordinanza e la relativa spesa inerente il suo onorario. Quindi, è stato ritenuto corretto il comportamento dell'amministratore per aver agito "stante la ristrettezza dei tempi ed in ossequio ad un provvedimento comunale, la cui inottemperanza, peraltro, avrebbe potuto aver gravi ripercussioni, ed in ossequio al disposto dell'art. 1130 comma 1 n. 4) c.c. nonché dell'art. 8 del regolamento condominiale".Di conseguenza anche la parte attrice che si è servita di un proprio consulente per il suo alloggio aveva il dovere di contribuire alle spese per il monitoraggio dell'intero edificio. 

Se il condomìnio non dia esecuzione all'ordinanza sindacale, qualora l'edificio pericolante sia un serio pericolo per l'incolumità pubblica, lo stesso Sindaco che ha emesso l'ordinanza può disporre di intraprendere gli interventi, anticipando a carico del Comune le relative spese. Il Tribunale, in un caso del genere ha condannato il condomìnio a sostenere la spesa sopportata dal Comune, e ripartirla tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell'art.1123, comma 1, c.c. (Trib. di Nola sent. del 4/5/ 2018). Il Comune, comunque, potrà agire per recuperare le suddette spese nei confronti del condomìnio ricorrendo allo strumento del decreto ingiuntivo o alla riscossione delle entrate degli enti locali. Va, infine, osservato che, a norma dell'art. 1105, comma 4 c.c., se negli edifici condominiali dichiarati degradati dal Comune nel cui territorio sono ubicati gli edifici medesimi non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. La nomina di un amministratore giudiziario può essere richiesta anche dal Sindaco del Comune ove l'immobile è ubicato (art.5 sexies L.14 giugno 2019, n. 55, di conversione del Decreto Sblocca -Cantieri n.32 del 18 aprile 2019, n. 32). L'amministratore giudiziario, in questi casi, assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea.

 

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