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Manutenzione impianto idrico in condomìnio e ripartizione spese

ACQUA

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. - Art.1123 c.c.

Focus: Il condomìnio è tenuto a mantenere in efficienza l'impianto idrico comune in quanto servizio essenziale ed irrinunciabile. Poiché le spese inerenti la manutenzione dell'impianto generano spesso conflitti tra i condòmini, al fine della corretta ripartizione delle stesse occorre distinguere i tratti condomìniali dai tratti privati dell'impianto.

Principi generali: L'impianto idrico è di proprietà comune per le parti comprese tra il misuratore dell'Azienda erogatrice del servizio e la diramazione nelle singole proprietà esclusive. Generalmente l'impianto idrico si compone di una conduttura ad anello, posta al piano più basso dell'edificio, che funge da collettore, da cui si dipartono le colonne montanti, che salendo verticalmente vanno a servire le varie unità immobiliari poste ai piani soprastanti, e di contatori di acqua di proprietà esclusiva di ogni appartamento. L'impianto può essere anche dotato di autoclave al fine di garantire l'affluenza dell'acqua ai piani più alti nel caso di ridotta pressione da parte dell'ente erogatore o a causa della particolare posizione dell'edificio servito. In tal caso l'autoclave rientra nella proprietà comune ed alla sua manutenzione deve provvedere il condomìnio. Al fine di individuare il punto preciso in cui un impianto idrico termina di essere condomìniale e diventa privato il legislatore ha disposto, all'art.1117, c. 3, del codice civile, che << sono considerate condomìniali le opere, le installazioni di qualunque genere destinate all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche >>. La norma, quindi, individua come confine tra impianto condomìniale e impianto privato il punto di derivazione ai locali di proprietà privata oppure fino al punto di utenza.

Tale confine non è sempre facile da individuare in quanto nella costruzione dell'edificio condominiale il punto di diramazione dell'impianto o il punto di utenza potrebbe essere collocato anche prima e al di fuori dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva in parti condomìniali o accessibili al condomìnio. Il problema si pone, in particolare, per la presenza della cosiddetta braga presente negli impianti con derivazioni. La braga è quell'elemento di raccordo dell'impianto mediante il quale gli scarichi provenienti dalle singole unità immobiliari si innestano nella colonna verticale di proprietà comune. La Corte di Cassazione è orientata nel ritenere che essa sia un elemento di proprietà privata dell'unità immobiliare servita dall'impianto per cui il condomìnio non è responsabile dei danni all'impianto idrico situato nel singolo appartamento ( Cassazione, sentenza n. 1027 del 17/1/2018; Cass. civ. n.27248 del 26/10/2018). 

Spetta all'amministratore di condomìnio salvaguardare la salute dei condòmini provvedendo ad eliminare cause della insalubrità dell'acqua, soprattutto quando sia prevedibile un possibile inquinamento a causa della vetustà dei tubi e del materiale con cui sono stati realizzati. All'occorrenza, se le riparazioni dell'impianto sono urgenti l'amministratore deve provvedervi anche senza la preventiva approvazione di spesa da parte dell'assemblea (art. n. 1135, ultimo comma, c.c.). In ogni caso, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, gli oneri derivanti dalla conservazione, riparazione e manutenzione dell'impianto vengono normalmente ripartiti tra i condòmini in base alle rispettive quote millesimali, ai sensi dell'art.1123 c.c., se tutte le proprietà esclusive usufruiscono del servizio, altrimenti solo i condòmini serviti dall'impianto parteciperanno proporzionalmente alla spesa. Pertanto, l'eventuale delibera dell'assemblea che suddivida le spese in relazione al numero di coloro che abitano stabilmente nelle singole unità immobiliari (Cass. civ., Sez. II, 1 agosto 2014, n. 17557) ovvero in parti uguali (Trib. Roma, Sez. V, 30/01/ 2017) dovrà ritenersi nulla.

Analogamente alla possibilità di ogni condòmino di staccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, è stato riconosciuta dalla giurisprudenza la possibilità per il singolo condòmino di distaccarsi dall'impianto idrico comune per risparmiare sulla bolletta. In caso di distacco, però,il condòmino sarà sempre tenuto a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell'impianto idrico comune, così come stabilisce l'art. 1118, comma 2, del codice civile per il quale "il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni". Infatti, la proprietà comune dell'impianto è irrinunciabile come ribadito dalla Suprema Corte secondo la quale "all'assemblea non è consentito decidere a maggioranza di dismettere l'impianto idrico comune, obbligando un condòmino ad installare una linea privata o a gravarsi integralmente del costo dell'impianto una volta comune" (Cass., Ordinanza n.28616 del 29/11/2017). Anche nel caso in cui siano presenti infiltrazioni da tubi condominiali usurati che scorrono all'interno di una parete perimetrale del condòmino che si sia staccato dall'impianto con una propria utenza privata egli non potrà sottrarsi alle spese di manutenzione. E' stato, infatti, stabilito dalla Corte di Cassazione che "il singolo proprietario che subisce un danno da un bene condominiale ex art. 1117 c.c. e si trova ad assumere la duplice veste di danneggiato dal bene condominiale e di soggetto che deve custodire e riparare lo stesso bene condominiale, partecipa, ai sensi dell'art.1127 c.c., sia alle spese di riparazionesia al risarcimento del danno" (Cass.SS.UU. sent. 24406/2011).

 

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