La costituzione del fondo morosità e validità della delibera assembleare

Riferimenti normativi: Artt.1123 c.c. - 63 disp. att. c.c.

Focus: In presenza di condòmini morosi il condomìnio può istituire un apposito fondo cassa da cui attingere liquidità per fronteggiare le spese correnti al fine di evitare azioni di recupero da parte di creditori e di fornitori.

Principi generali: La legge di riforma del condominio ha reso obbligatoria l'istituzione di un fondo speciale destinato alle spese di manutenzione straordinaria e alle innovazioni deliberate dall'assemblea (art.1135, n.4 c.c.), ma non ha previsto espressamente l'obbligo per il condominio di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi. L'istituzione di un fondo cassa condominiale è destinato alle spese ordinarie nel quale vengono accantonate somme necessarie alla gestione del condominio, dal quale l'amministratore può attingere liquidità, in presenza di condòmini morosi, in attesa della riscossione forzosa delle somme dovute ex art. 63 disp. att. c.c.La costituzione del fondo, a cui contribuiscono i condòmini proprietari delle unità immobiliari e non i condòmini conduttori, è lasciata alla discrezionalità dell'assemblea condominiale e gli importi da destinare al fondo morosi devono essere ripartiti tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. 

La Corte di Cassazione ha ritenuto che: "il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l'assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno" (Cass. n. 8167/1997). Poiché chi contribuisce a tale fondo si accolla una quota parte degli oneri condominiali non versati dai morosi e, quindi, paga di più di quanto dovrebbe in base alla propria quota millesimale prevista dall'art. 1123 c.c., la relativa delibera deve essere adottata dall'assemblea a maggioranza o all'unanimità? La questione è stata oggetto di diversi orientamenti giurisprudenziali. In particolare, prima della riforma del diritto condominiale con la L.n. 220/2012, stante la sussistenza di un vincolo di solidarietà passiva tra tutti i condomini ciascuno di essi, a prescindere se moroso o solvente, poteva rispondere direttamente dei debiti del condominio e si ammetteva la costituzione del fondo morosi con il voto della sola maggioranza dei condòmini nei casi di tangibile e dimostrabile urgenza, dettati dall'esigenza di evitare azioni esecutive da parte dei creditori (Cass.sent.n. 13631/2001). 

Successivamente alla riforma, invece, a fronte del nuovo art. 63 disp. att. c.c. e dell'obbligo previsto dalla norma di aggredire prima i condòmini morosi e, soltanto in caso di infruttuosità, i condòmini solventi, la giurisprudenza ha riformato il proprio orientamento ed ha ammesso il fondo morosi esclusivamente quando lo stesso venga approvato dall'assemblea all'unanimità, a pena di nullità della delibera di relativa costituzione (Cass. sent.n. 12638/2020; Tribunale di Roma, sent. n. 18320/2018 e sent. n. 13857/2016). L'unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza assembleare del fondo cassa è quando vi sia una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio (Corte di Appello di Catanzaro sent. n.1542/2020).