Cessione di un immobile in cambio di assistenza morale e materiale: oneri fiscali

Riferimenti normativi: Art.1322 c.c – art.43, c.1 lett. c) D.P.R. n.131/1986

Focus: Nel mercato immobiliare è sempre più in uso nella prassi commerciale il ricorso all'istituto della cessione di un immobile con obbligo di mantenimento. Il negozio di mantenimento è un contratto atipico, a titolo oneroso e a prestazioni corrispettive, non previsto da alcuna norma di legge, riconducibile all'art.1322 c.c. in quanto diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico. Esso consiste in un atto notarile, stipulato alla presenza di testimoni, con cui si trasferisce un immobile come corrispettivo per la controparte che si assume l'obbligo di prestare assistenza a vita, morale e materiale, al cedente.

Principi generali: Il negozio di mantenimento, comprensivo di vitto, alloggio, assistenza medica, cura della persona, acquisto di vestiario e simili, in cambio della cessione di un bene del cedente, spesso di natura immobiliare, è un contratto aleatorio perché al momento della stipula del contratto non si sa in cosa consisterà esattamente il mantenimento e, quindi, chi dei due contraenti dovrà sostenere la prestazione economica-mente più onerosa. Infatti, il corrispettivo pattuito a favore del soggetto obbligato alla prestazione di mantenimento può rivelarsi nel tempo di valore minore o, viceversa, più elevato rispetto al valore dell'obbligazione del cedente (Cass. sent. n.15848/2011).

Cessione o permuta? Secondo l'Amministrazione finanziaria il contratto di mantenimento e assistenza presenta tutti gli elementi propri della permuta (art.1552 c.c.), per cui la base imponibile è costituita, ai sensi dell'art.43, lett. c), D.P.R. n.131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro), dal valore del bene ceduto o della prestazione che dà luogo a una maggiore imposta.Tale tesi è stata accolta dalla Commissione tributaria provinciale di Firenze, con sentenza n.130 del 31/01/2019 che si è pronunciata in merito ad un avviso di liquidazione, impugnato dal notaio rogante, con cui l'Ufficio, a fronte dell'agevolazione d'imposta richiesta sul trasferimento immobiliare, ha recuperato a tassazione le imposte di bollo e di registro su un contratto di mantenimento. 

Nel caso di specie, il notaio ha eccepito che nel contratto in questione non sussiste un'equivalenza economica delle prestazioni e non è determinabile la base imponibile in quanto l'obbligazione di fare, consistente nella prestazione di mantenimento, non era anticipatamente valutabile, né nel quantum né nella durata. I giudici fiorentini hanno ritenuto, pertanto,che l'atto può essere assimilato ad una permuta ed in quanto tale, la base imponibile del bene è costituita dal valore del bene scambiato.

Ma, come per i contratti aventi ad oggetto la permuta di immobili, in presenza dei requisiti di natura soggettiva ed oggettiva previsti dall'art.1, comma 497, della legge 266/2005, anche per i contratti atipici di mantenimento e di assistenza può essere applicata la regola del "prezzo-valore" (risoluzione n. 113/E del 25/8/2019 dell'Agenzia delle Entrate). L'art. 1, comma 497, della citata legge n. 266 del 23/12/2005, entrata in vigore il 1° gennaio 2006, stabilisce che, in deroga all'art. 43 del T.U.R., per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e se richiesta dalla parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. 131/86, indipendentemente del corrispettivo pattuito che le parti hanno, comunque, l'obbligo di indicare nell'atto. In tal caso, ai sensi delle suddette disposizioni legislative (art.52, commi 4 e 5, DPR 131/86), l'Agenzia delle Entrate non può sottoporre a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a 75 volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a 100 volte il reddito risultante in catasto.

Pertanto, i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva per l'applicazione del valore automatico sono: 1) deve trattarsi di atti di cessioni; 2) la cessione deve essere effettuata nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; 3) deve trattarsi di cessione avente ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze; 4)vi deve essere una esplicita richiesta della parte acquirente, resa al notaio, di optare per l'agevolazione suddetta; 5)le parti devono indicare nell'atto di cessione il corrispettivo pattuito. Per tutte le cessioni aventi ad oggetto tipologie di immobili e relative pertinenze diverse da quelle previste dall'art. 1, comma 497, della legge 266/2005, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio del bene ceduto o dalla prestazione che comporta l'applicazione della maggiore imposta. In merito all'obbligo di dichiarare comunque nell'atto il corrispettivo pattuito, poiché il contratto di mantenimento e di assistenza è caratterizzato da aleatorietà, le parti possono dichiarare un valore della controprestazione assunta dal cessionario, determinata in via presuntiva.

TRIBUTI APPLICABILI:1) Se il contratto ha ad oggetto la "prima casa" e/o relative pertinenze e le parti sono privati: 

-Imposta di registro 2% (minimo 1.000 euro)

-Imposta ipotecaria: euro 50

-Imposta catastale: euro 50

-Imposta di bollo: esente

-Tassa ipotecaria: esente

-Voltura catastale: esente

2) Se il contratto ha ad oggetto un fabbricato abitativo o non abitativo, e/o sue pertinenze, (diverso dalla prima casa) e le parti sono privati, l'imposta di registro è del 9% (con un minimo di 1.000 euro). Il resto è come sopra.