Appalto lavori condominiali: responsabilità solidale della ditta e del direttore dei lavori

Riferimenti normativi: Artt. 1667, 1669, 2055, 2230 e 2236 c.c.

Focus: L'impresa appaltatrice ed il direttore dei lavori rispondono solidalmente dei danni scaturenti da negligente e difettosa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in condomìnio. Con la sentenza n.3855 del 17 febbraio 2020, la Corte di Cassazione ha ribadito il principio che il direttore dei lavori è responsabile per i vizi dell'opera appaltata.

Principi generali: L'art.1655 c.c. definisce l'appalto come "contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro". Il committente, ai sensi dell'art.1662, comma 1, c.c., ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato. Tale controllo può essere affidato ad un direttore dei lavori, nominato a discrezione del committente, al quale, a seguito del conferimento del mandato, sono attribuiti poteri decisionali e di spesa, e la cui opera professionale è finalizzata alla corretta realizzazione dei lavori. 

La figura del direttore dei lavori negli appalti privati non va confusa con quelle previste e disciplinate dal decreto legislativo n. 81/2008, noto come testo unico in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, che indica come obbligatorie le figure del coordinatore in materia di sicurezza e salute durante la progettazione dell'opera ed il coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante l'esecuzione dei lavori. Queste figure, che possono coincidere con quella del direttore dei lavori, sono obbligatorie in presenza, anche non contemporanea, di più imprese nel cantiere e la loro mancanza comporta l'irrogazione di sanzioni. In ambito condominiale il direttore dei lavori dev'essere scelto dall'assemblea con la stessa delibera di esecuzione dei lavori o con una precedente o successiva delibera. Il compenso dovutogli deve essere concordato tra le parti al momento del conferimento dell'incarico e deve essere ripartito tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini (art. 1123, primo comma, c.c.), poiché il compenso stabilito è una prestazione di servizio in favore del condomìnio. Il direttore dei lavori, nell'accettare l'incarico, deve poter garantire al committente una capacità di supervisione e di controllo anche sulla corretta esecuzione degli elementi portanti; qualora una tale capacità non possa esercitarsi, è tenuto ad astenersi dall'incarico o delimitare fin dall'origine le prestazioni promesse e le sue conseguenti responsabilità (Cass. sent. n.7370 del 13.4. 2015).Una volta accettato l'incarico, il direttore dei lavori, che può essere l'amministratore di condomìnio che abbia anche competenze tecniche, assume verso il proprio rappresentato l'impegno di seguire, dirigere e vigilare sullo svolgimento dei lavori.

E' stato precisato che:" l'attività del direttore dei lavori consiste nell'alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere, né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta comunque il controllo della realizzazione dell'opera nelle sue varie fasi e, pertanto, l'obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2019, n. 7336)". 

Sussiste, di conseguenza, una responsabilità solidale tra il direttore dei lavori e la ditta appaltatrice in merito alla responsabilità da cattiva esecuzione dei lavori. In materia la Suprema Corte ha affermato che: "in tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all'art. 2055 cod. civ., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale (Cass. sent. n.18521/2016)". Tale principio è stato nuovamente ribadito dalla Corte di Cassazione, sez.II, con la sentenza n.3855 del 17 febbraio 2020. Sebbene sia funzionalmente collegata all'obbligazione dell'appaltatore, che è tipicamente di risultato, quella del direttore dei lavori è qualificata da una più che consolidata giurisprudenza come obbligazione di mezzi, in quanto ha per oggetto la prestazione di un'opera intellettuale che non si estrinseca, nemmeno in parte, in un risultato di cui si possa cogliere tangibilmente la consistenza, non sfociando in un'opera materiale (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2008, n. 10728, Cass. civ., sez. II, 20 luglio 2005, n. 15255 e Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1995, n. 3264). 

Fermo restando ciò, il comportamento del direttore dei lavori deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma tenendo conto delle norme di perizia e delle capacità tecniche esigibili nel caso concreto (Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2016, n. 8700), per assicurare i risultati che, in vista della realizzazione dell'opera appaltata, il committente si è ripromesso di conseguire dall'esatto e corretto adempimento dell'incarico affidato al professionista. Alla stregua di tali principi e tenuto conto del vincolo di responsabilità solidale (che trova fondamento nell'art. 2055 c.c.) che lega le figure dell'appaltatore, del progettista e del direttore dei lavori, laddove i rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno subito dal committente, i giudici di legittimità hanno evidenziato che, in capo al direttore dei lavori, sorge la medesima obbligazione risarcitoria gravante sull'appaltatore e avente per oggetto le opere necessarie per eliminare i vizi e rendere l'opera conforme alla regola dell'arte (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2017, n. 29218). Per la giurisprudenza si tratta di una responsabilità extracontrattuale, dal momento che il legislatore, con questa disposizione di carattere speciale, ha inteso proteggere non solo e non tanto l'interesse particolare del committente al corretto adempimento degli obblighi gravanti sull'appaltatore, ma un interesse generale, proprio dell'intera collettività: quello che gli edifici siano durevoli e costruiti a regola d'arte e che, in particolare, non vengano realizzate opere pericolose. In conclusione, il direttore dei lavori deve utilizzare le proprie risorse intellettive e operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si propone di conseguire, sicché l'inadempimento degli obblighi connessi al suo incarico che abbia concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente genera a suo carico l'identica obbligazione risarcitoria dell'appaltatore.