Messa in sicurezza dei frontalini dei balconi: spesa a carico di tutti i condòmini o solo dei proprietari dei balconi?

Riferimenti normativi: Artt.1117 - 1130 c.c.

Focus: Le spese di spicconatura urgente dei frontalini dei balconi ammalorati devono essere sostenute dall'intero condomìnio o dai singoli condòmini proprietari dei balconi aggettanti? Sulla questione si è pronunciata la Corte d'Appello di Salerno con la sentenza n.924 dell'1/11/2025.

Il caso: I proprietari di un'unità immobiliare sita al piano terra di un edificio condominiale avevano impugnato dinanzi al Tribunale tre deliberazioni assembleari adottate dal condominio nell'arco del 2017, sostenendo di non essere tenuti a partecipare alla spesa per la spicconatura dei frontalini dei balconi aggettanti di proprietà privata la cui manutenzione avrebbe dovuto gravare sui singoli condomini e non sull'intero condominio, essendo l'immobile di loro proprietà a piano terra con accesso dall'esterno dell'edificio e senza balconi. 

Il condominio, costituitosi in giudizio, riteneva corretta la ripartizione delle spese di spicconatura tra tutti i condòmini, ai sensi dell'art. 1117 c.c., rivista ed approvata con successiva delibera del 2018, in sostituzione delle delibere precedenti, in quanto relativa a parti comuni (facciate, frontalini, intradossi dei balconi). Il Tribunale aveva dichiarato cessata la materia del contendere rispetto alle impugnate delibere del 2017, in quanto sostituite dalla successiva delibera assunta dall'assemblea condominiale nel 2018, ed aveva rigettato l'impugnazione di quest'ultima delibera, ritenendo correttamente posta anche a carico degli attori una quota delle spese per gli interventi di spicconatura, eseguiti in via d'urgenza sui frontalini dei balconi. Questi ultimi, di conseguenza, hanno proposto ricorso in appello avverso la sentenza eccependo, tra i vari motivi, di non dover sostenere le spese di spicconatura in quanto i balconi, inclusi i frontalini, essendo pertinenze esclusive delle singole unità immobiliari, non sono da qualificarsi come parti comuni dell'edificio; e che, in ogni caso, il deterioramento dei frontalini era stato causato dalla mancata manutenzione dei piani di calpestio da parte dei proprietari dei balconi, i quali non avevano provveduto alla necessaria impermeabilizzazione, determinando, perciò, l'ammaloramento delle strutture sottostanti.  

​La Corte d'Appello di Salerno, richiamando giurisprudenza consolidata in merito alle spese di manutenzione urgente finalizzata alla sicurezza e conservazione della facciata, ha ribadito che i frontalini, pur se in parte di proprietà esclusiva, sono da considerarsi parti comuni per la loro funzione decorativa e strutturalenell'edificio. Pertanto, è corretta la ripartizione collettiva delle spese tra tutti i condòmini, specie se effettuata sustrutture esposte a rischio di distacchi pericolosi, anche se l'origine del deterioramento fosse attribuibile alla sfera privata di singoli condòmini. Quindi, in ogni caso i costi devono essere sostenuti da tutti i condòmini in proporzione ai loro millesimi di proprietà poiché gli interventi hanno interessato parti comuni, senza esoneri fondati su presunte omissioni manutentive dei singoli proprietari la cui responsabilità, nel caso di specie, non è stata in alcun modo provata dagli appellanti. Pertanto, i giudici hanno rigettato il ricorso confermando la sentenza di primo grado.