Spese condominiali per la colonna montante

Riferimenti normativi: art. 1117, n.3, c.c.: " i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva." Art.1123 c.c.: ripartizione spese condominiali.

Focus: In generale, la colonna montante è un tubo o un gruppo di tubi aventi medesima e/o differente funzione, posto in posizione verticale in un edificio, che consente di convogliare vari servizi utili e/o necessari per il migliore utilizzo di quel cespiti, sia dalle che alle varie unità immobiliari. In particolare, gli impianti di scarico delle acque usate sono costituiti dalla rete di tubi che servono a smaltire all'esterno del fabbricato o dell'unità abitativa le acque provenienti, dopo l'uso, da lavabi, wc, docce, vasche, lavandini della cucina, ecc., che si differenziano, in genere, tra acque nere (wc), grigie (lavabi, lavabiancheria, bidet, ecc.) e grasse (cucina).

Schematicamente i componenti di un impianto di scarico sono così distinti: -il sifone: è il dispositivo che mediante la chiusura idraulica impedisce l'ingresso di cattivi odori provenienti dalla rete di scarico; -le diramazioni di scarico: composte da tubazioni che collegano il sifone di ogni apparecchio alle colonne di scarico (queste devono necessariamente presentare una lieve pendenza verso la colonna di scarico); -le colonne di scarico: sono le tubazioni verticali che raccolgono ad ogni piano i liquami dalle diramazioni e li convogliano nei collettori (i cambi di direzione seguono curvature a 45°, errate sarebbero quelle a 90°); -i collettori di scarico: sono le tubazioni suborizzontali che raccolgono i liquami provenienti dalle colonne di scarico e li convogliano nelle fogne (le colonne di scarico sono collegate ai collettori in basso mediante sifone o in maniera diretta); -le bocche di ispezione lungo le tubazioni, ed in particolare una alla base di ogni colonna di scarico; -la rete di ventilazione contribuisce all'eliminazione dei tipici gorgoglii dello scarico.

Dopo l'utilizzo, dai vari apparecchi sanitari e dagli elettrodomestici, l'acqua entra nell'impianto di scarico passando per un sifone, e, attraverso le tubazioni, viene convogliata in una braga. La braga, situata sotto il wc, è collegata alla colonna montante di scarico la quale, a sua volta, raggiunge il collettore di raccolta degli scarichi di tutte le colonne montanti che li convoglia nella rete fognaria alla quale è collegato tramite un sifone. La colonna montante degli scarichi necessita di una tubazione secondaria di ventilazione cd. sfiato, collocato generalmente sul tetto della casa, che contribuisce all'eliminazione dei tipici gorgoglii dello scarico. Nel caso ci siano condutture di scarico poste a un livello inferiore rispetto a quello della rete fognaria (per esempio le condutture di scarico provenienti dalle cantine), queste verranno convogliate in una fossa biologica che, una volta colma, viene svuotata attraverso l'impiego di una pompa che spinge le acque nere nella fognatura esterna.

Smaltimento delle acque di scarico
Le acque sporche rivenienti dalle colonne di scarico verticali dell'edificio, vengono convogliate, attraverso le condotte sub orizzontali, all'esterno del fabbricato e quindi smaltite nell'impianto fognario pubblico.

Nelle zone non provviste di rete fognaria, lo smaltimento può avvenire per dispersione nel sottosuolo, per scarico in fossi di scolo sul suolo oppure con vasche a svuotamento periodico (operazioni vincolate dai regolamenti e dalle normative regionali e locali in materia di inquinamento ambientale). Le acque reflue domestiche e le acque piovane devono essere smaltite in sistemi di scarico separati e possono essere canalizzate congiuntamente solo all'esterno dell'edificio, secondo quanto stabilito da regolamenti e procedure di installazione nazionali e locali.

Le problematiche connesse si possono così riassumere: 1) Rumorosità: solitamente costituita dal wc in fase di risciacquo; in presenza di una ostruzione o della insufficiente o totale assenza di una rete di ventilazione, la rumorosità è destinata ad aumentare.   2) Rottura delle tubazioni: da imputarsi principalmente alle dilatazioni termiche che devono essere calcolate in fase di progetto e risolte usando particolari manicotti di dilatazione. 3) Esalazioni maleodoranti: l'innesto dell'apparecchio alla rete di scarico deve essere realizzato con una chiusura idraulica (sifone); l'ostruzione o la mancanza del tubo di ventilazione, possono provocare risucchi in fase di scarico con conseguente svuotamento dei sifoni ed emissione di odori sgradevoli. 4) Intasamento delle tubazioni: spesso causati dalla presenza di corpi estranei nell'impianto di scarico, andrebbero "aiutati" nello scivolamento attraverso curve di collegamento fra gli scarichi verticali e quelli sub orizzontali a 45° (e non a 90°, causa di intoppi) e prevedendo la collocazioni di pozzetti o tappi di ispezione dai quali poter agevolmente intervenire in caso di occlusione.

La colonna montante di scarico di un edificio condominiale convoglia le acque di scarico, provenienti dalle unità immobiliari di proprietà esclusiva, per consentire il getto nella fossa biologica condominiale, o, comunque, nella fognatura pubblica. In questo contesto, la colonna montante di scarico deve essere considerata senza dubbio parte integrante dell'impianto fognario condominiale, e, quindi, una parte comune. Il condominio è responsabile dei danni causati all'appartamento di un condomino da infiltrazioni derivanti dalla parte della fognatura condominiale che arriva sino al punto di innesto con la fognatura stradale, mentre non è responsabile dei danni causati alla rete di fognatura esterna al condominio stesso (Corte App. civ. Roma, 30/11/1964).

Ripartizione delle spese: Ai sensi dell'art. 1123, terzo comma, c.c. "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione (es. ostruzioni ecc.) e conservazione di quella parte d'impianto (es. sostituzione parti della tubazione) sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità" ( cd. condominio parziale), cioè dei proprietari delle unità immobiliari che la utilizzano.  In tal caso anche le decisioni afferenti agli interventi manutentivi dovrebbero essere assunte con la partecipazione all'assemblea dei soli condòmini comproprietari.

Il criterio di ripartizione di questi costi è quello generale, ossia secondo millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione (art. 1123, primo comma c.c.) o accordo unanime tra i condòmini.

I canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva. La braga (elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione), qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve solo a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamen-to.  A differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini, non può rientrare nella proprietà condominiale. 

L'amministratore non si deve occupare delle parti private a meno che non si tratti di lavori urgenti. L'intervento ordinato dall'amministratore ha carattere manutentivo, in quanto volto a ripristinare la normale funzionalità del bene (colonna di scarico), in caso di ostruzione di una tubazione di scarico in un tratto della colonna causata da un condòmino non identificato. L'assemblea non ha poteri di autotutela e, quindi, come non può (senza il voto di tutti) escludere un condomino dalle spese, così non può addebitarle solamente ad uno senza il suo consenso.

Se viene individuata l'otturazione tra l'appartamento al primo piano e quello sito al pianterreno, il proprietario di quest'ultimo non è escluso dalla partecipazione alle spese, in quanto la colonna montante è un elemento unico la cui manutenzione incombe su tutti.  La spesa, pertanto, dovrà essere sostenuta da tutti i condòmini salvo: a) assunzione di responsabilità da parte di uno dei condòmini con conseguente accordo di addebito della spesa; b) accordo tra tutti i condòmini che utilizzano la colonna di escludere il proprietario del piano terreno per le ragioni facilmente intuibili.

"Nel caso di danni causati da uno o più condomini alle parti comuni, l'assemblea condominiale non ha la competenza di attribuire i costi per le riparazioni a carico del soggetto ritenuto responsabile dell'evento lesivo. Ciò in quanto i poteri dell'assemblea sono limitati, ai sensi dell'art.1123 cc. al solo riparto delle spese tra tutti i condomini oppure ad una delibera di azione nei confronti dei condomini che abbiano dato causa alle spese medesime, ma non l'attribuzione diretta di spese a carico del condomino ritenuto responsabile delle stesse" (Trib. Modena 7 marzo 2012 n. 458).