Nel leasing immobiliare chi è soggetto passivo Imu tra la data di risoluzione del contratto e quella di riconsegna del bene?

Riferimenti normativi: Art.9 D.Lgs. n.23/2011

Focus: Come va individuato il soggetto passivo Imu in caso di risoluzione di un contratto di locazione finanziaria di un immobile a cui non fa seguito l'immediata riconsegna del bene?

Principi generali: La normativa sul pagamento dell'IMU per gli immobili in leasing sancisce, all'articolo 9 del D.Lgs. n. 23/2011, che il soggetto tenuto al pagamento IMU (soggetto passivo) é sempre il conduttore e non la società di leasing. Tale obbligo decorre per il conduttore dal giorno di stipula del leasing, indipendentemente dalla data di consegna della casa o dall'inizio dei lavori se si tratta di immobile da costruire. In tal caso lo stesso dovrà pagare IMU sull'area fabbricabile, finché l'immobile sarà completato, e dopo dovrà pagare l'IMU su questo. Entro 90 giorni dalla stipula del leasing il conduttore deve presentare la dichiarazione IMU al Comune mentre la società che ha concesso il leasing non ha obblighi di comunicazione. Se alla scadenza del leasing il conduttore non opta per il riscatto, o in caso di risoluzione del contratto prima della scadenza, la società di leasing diventa il nuovo soggetto tenuto a pagare l'IMU. In questo caso sia la società di leasing che l'ex conduttore dovranno presentare la dichiarazione IMU entro 3 mesi a partire dalla data di riconsegna della casa comprovata dal verbale di riconsegna.

La Corte di Cassazione è stata chiamata più volte ad affrontare la tematica che sorge a seguito di risoluzione del contratto di leasing cui non segue un'immediata riconsegna del bene. Il problema che si pone è se il soggetto passivo dell'imposta ritornerà ad essere la società di leasing, in qualità di possessore del bene, o continuerà ad essere l'utilizzatore fino alla riconsegna del bene. La Suprema Corte si è pronunciata in merito con la recente ordinanza n.7165 del 4.3.2022.  Nel caso di specie, una società s.r.l. che aveva preso un immobile da una società di leasing si era resa inadempiente al pagamento dei relativi canoni. Quindi, la società di leasing aveva risolto il contratto, contenente clausola risolutiva espressa, ma la conduttrice inadempiente non aveva riconsegnato alla stessa l'immobile che, pertanto, rimaneva in suo possesso. Conseguentemente, alla società conduttrice era stato notificato un avviso di accertamento per Ici relativa al 2011 (vecchia imposta applicata al possesso dei beni immobili fino al 2012 prima dell'Imu, entrata in vigore dal 2012) che la contribuente ha impugnato, ma il ricorso è stato rigettato sia in primo che in secondo grado. In particolare, la Commissione tributaria regionale ha respinto l'appello ritenendo che la società conduttrice/contribuente, in qualità di utilizzatore dell'immobile per effetto di un contratto di leasing, fosse obbligata al versamento Ici sino al momento della concreta restituzione dell'immobile alla società concedente.

Tale sentenza è stata impugnata con ricorso in Cassazione per violazione e falsa applicazione dell'art.9 del D.Lgs. n.23/2011 perché la sentenza della Commissione tributaria regionale aveva affermato che con la risoluzione del contratto di leasing la soggettività passiva ai fini Imu non si determina in capo alla società di leasing se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità dell'immobile in quanto non riconsegnato dall'utilizzatore. La Suprema Corte ha accolto il ricorso ed ha cassato la sentenza impugnata affermando che << ai fini impositivi, assume rilevanza non tanto la detenzione materiale del bene, bensì l'esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata, conferendo la stessa la titolarità di diritti opponibili "erga omnes", la quale permane finché è in vita il rapporto giuridico, traducendosi invece in mera detenzione senza titolo in seguito al suo venir meno >>. Pertanto, con la risoluzione del contratto di leasing, per inadempimento dell'utilizzatore, la soggettività passiva ai fini IMU si individua nella società di leasing (locatore), anche se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell'utilizzatore (locatario).