Manutenzione straordinaria del cortile condominiale con funzione di copertura dei box sottostanti e ripartizione delle spese

Riferimenti normativi: Art.1125 c.c.- Art.1123 c.c.

Focus: La ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione del cortile condominiale, che assolve anche alla funzione di copertura dei box auto sottostanti, è un tema motivo di conflittualità tra i condòmini sul quale la Corte di Cassazione e la giurisprudenza di merito si sono pronunciate più volte.

Principi generali: La manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai è disciplinata dall'art.1125 c.c. il quale stabilisce che: <<Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto>>.

Dall'interpretazione letterale della norma si deduce che le spese per le manutenzioni e le riparazioni del cortile comune che fa da copertura ai box sottostanti devono essere ripartire nella misura del 50% a carico del condominio, proprietario del cortile, e 50% a carico dei proprietari dei box sottostanti. Ma da una lettura più analitica si rileva che la norma non si limita a parlare di ripartizione in parti uguali bensì specifica espressamente che il proprietario del piano superiore deve farsi carico della copertura del pavimento e il proprietario del piano inferiore dell'intonaco, della tinta e della decorazione del soffitto. Quindi, in applicazione dell'art.1125 c.c., la spesa per il rifacimento della struttura del cortile, cioè dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione, che è parte integrante della struttura, è integralmente a carico del condominio proprietario soprastante i locali dei box garage. In tal senso chiara ed univoca è la giurisprudenza della Suprema Corte la quale ha affermato che "In materia di condominio per ripartire le spese di riparazione del cortile o del viale di accesso condominiale non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (relativi al lastrico solare) ma si dovrà, viceversa, procedere con una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. (il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione a chi con l'uso esclusivo la ha resa necessaria) quale principio particolare del principio generale (le spese vanno ripartite tra i condomini a seconda dei millesimi di proprietà) di cui all'art. 1123, comma 2, c.c." (Cass. 29.11.2018 n. 30935, Cass. 28.5.2019 n. 14511). 

Tale orientamento è stato ribadito dal Tribunale di Roma, con la sentenza n.665 del 14/01/2021, il quale, oltre a confermare quanto sopra esposto, ha precisato che il cortile serve non solo come transito per tutti i condòmini ma anche come copertura del locale sottostante. Quindi, poiché sono a carico del condominio la pavimentazione e l'impermeabilizzazione del cortile, la metà della spesa relativa al cortile andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale, ex art.1117 c.c., tenuto conto della destinazione del cortile all'uso generale, non solo di transito e sosta, ma anche di distacco dagli stabili adiacenti per fornire aria e luce alle unità immobiliari del condominio. Mentre, essendo a carico del/i condòmini/i proprietari dei box sottostanti la manutenzione dei soffitti del sottostante locale, l'altra metà della spesa dovrà essere ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di un box secondo la rispettiva quota millesimale.