Immobile in condomìnio sottoposto a sequestro preventivo: a chi va fatta la convocazione assembleare?

Riferimenti normativi: Art.66 disp. att. c.c.- Artt.259 – 321 c.p.p.

Focus: In caso di sequestro di un immobile in condomìnio il destinatario della convocazione all'assemblea deve essere il custode giudiziario o il proprietario dell'immobile?

Principi generali: L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale è il presupposto essenziale per la regolare costituzione dell'assemblea e deve essere comunicato a ciascun condòmino almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 66, comma 3, disposizioni di attuazione del codice civile). La legge stabilisce che all'assemblea debbano essere invitati tutti gli "aventi diritto" pena l'invalidità. Tra gli aventi diritto rientrano non solo il proprietario dell'immobile in condomìnio ma anche tutti coloro ai quali la legge riconosce dei diritti in tal senso, come ad esempio i comproprietari, l'usufruttuario, gli inquilini. 

Può verificarsi il caso in cui un immobile, a seguito di un reato, sia sottoposto alla misura cautelare reale del sequestro preventivo per evitare che possa essere utilizzato per aggravare o protrarre le conseguenze del reato. In tal caso chi è il destinatario della convocazione assembleare? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza n.12861 del 2 settembre 2022. Nel caso di specie una signora era diventata proprietaria di due unità immobiliari, site in un edificio condominiale, a seguito di successione mortis causa, per via di un testamento olografo che per gli altri potenziali successori risultava falso. Da ciò scaturiva un procedimento penale e contestualmente veniva disposto il sequestropreventivo dei suddetti beni, a partire dal 2015, ed era nominato custode degli immobili l'amministratore dell'edificio. Successivamente, nel 2020 la stessa condòmina impugnava otto delibere assembleari, a partire dal 2016 e fino al 2020, chiedendone l'annullamento perché affette da vizi. Sosteneva, infatti, di non aver mai ricevuto alcun invito alle riunioni condominiali e di essere venuta a conoscenza delle stesse solo dopo aver ricevuto un decreto ingiuntivo per oneri condominiali mai pagati. Il condomìnio, costituitosi in giudizio, replicava che l'attrice era a conoscenza delle riunioni essendo stata convocata tramite deposito dei vari avvisi presso il portiere, come da prassi consolidata da anni, ma, nonostante ciò, la proprietaria si era costantemente disinteressata dall'adempiere agli oneri condominiali.

Nel caso specifico, essendo l'immobile in questione oggetto di sequestro preventivo, il Tribunale ha dovuto stabilire chi doveva essere il destinatario della convocazione all'assemblea. Poiché, ai sensi dell'art. 259 c.p.p., in caso di sequestro di un immobile, al custode è affidato solo il compito di <<... conservare e di presentare le cose ad ogni richiesta dell'autorità giudiziaria..., al predetto custode non può essere imposto dall'autorità giudiziaria l'onere di provvedere ad ulteriori attività di gestione patrimoniale (Cass. pen. n. 35103/2003)>>. Ne consegue che al custode nominato a seguito di un sequestro penale non può essere assegnato lo stesso ruolo del proprietario. Quest'ultimo, quindi, rimane il soggetto legittimato a ricevere le convocazioni alle assemblee, a partecipare alle stesse ed a votare i vari ordini del giorno. Il giudice, nella fattispecie, ha ritenuto che << la legittimazione da parte dell'attrice a partecipare alle assemblee emerge in primo luogo dall'acquisto ereditario che non risulta caducato>>. Pertanto, pur se la convocazione alla riunione era stata effettuata in maniera difforme dal disposto dell'art.66 disp.att.cc. (che prevede l'invio per raccomandata, pec o la consegna a mano), dagli atti è emerso che per un paio di assemblee l'attrice era venuta a conoscenza dei deliberati già da tempo, perciò, sul punto il giudice rigettava la domanda di parte attrice in quanto tardiva. Per le altre riunioni, invece, dichiarava la cessata materia del contendere poiché, nelle more dell'impugnazione, era intervenuta una nuova assemblea che aveva sostituito quelle precedenti viziate nel procedimento di convocazione dell'attrice (art. 2377 c.c.).