Decadenza impugnazione delibere condominiali e mediazione

Riferimenti normativi: Art.5  D.Lgs.n.28/2010 - Art.71- quater disp.att.cod.civ. - Art. 1123 cod. civ.

Focus: In che modo la domanda di mediazione interrompe il termine di decadenza dell'azione giudiziaria per impugnare le delibere assembleari per vizi di annullabilità delle stesse?

Principi generali: Poiché in materia condominiale è obbligatorio procedere alla mediazione prima di esperire l'azione giudiziaria è necessario che il condòmino depositi prima istanza di mediazione presso l'Organismo di conciliazione e, poi, solo all'esito della stessa chiami in giudizio il condomìnio. In generale, come si evince dal tenore letterale dell'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, gli effetti dell'istanza di mediazione sui termini di prescrizione e decadenza si producono dal momento in cui la domanda di mediazione è comunicata alle altre parti e non semplicemente depositata presso l'organismo di conciliazione. In particolare, ai sensi dell'art.5, comma 6, del D.Lgs. n.28/2010, dal momento della comunicazione alle altre parti la domanda di mediazione non solo interrompe la prescrizione del diritto per cui si tenta la conciliazione (Cassazione, sezioni unite, sentenza n. 17781/2013) ma " impedisce, dalla stessa data della comunicazione alle parti della domanda di mediazione, il prodursi della decadenza, per una sola volta", perché dal momento in cui l'atto è reso conoscibile dal destinatario è idoneo a produrre effetti nella sua sfera giuridica. L'importanza della comunicazione dell'istanza di mediazione alle altre parti è il principio fondamentale ribadito dalla giurisprudenza della Cassazione (Cass. sentenza n.2273/2019).

Inoltre, il citato art.5, comma 6, dispone che, se il tentativo di mediazione fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 presso la segreteria dell'organismo. Su quest'aspetto si sono registrate alcune incertezze interpretative nella giurisprudenza di merito, affermandosi, talora, una sospensione del termine decadenziale con consequenziale ripresa del suo decorso tenendo conto del periodo già trascorso prima della comunicazione alle altre parti della domanda di mediazione (Tribunale di Palermo, sent. n. 49511/2015; Giudice di pace di Giarre, sent. del 28/08/2018). Incertezze che, però, sono state superate dalla Corte di Cassazione la quale ha puntualizzato che, a seguito dell'esperimento della mediazione con esito negativo, il termine di decadenza per l'esercizio dell'azione giudiziale deve farsi decorrere "ex novo dal deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organismo di mediazione" (Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 27251 del 26/10/2018). In materia condominiale l'interpretazione della citata norma ha suscitato non pochi dubbi tenuto conto del termine di impugnazione delle delibere assembleari annullabili. Queste, infatti, devono essere impugnate, a pena di decadenza, ai sensi dell'art.1137, comma 2, c.c., "entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i condòmini dissenzienti o astenuti e dalla data della comunicazione della deliberazione per gli assenti". Ci si è chiesti, quindi, se i trenta giorni in cui la delibera deve essere impugnata cominciano a decorrere dalla data di comunicazione della domanda di mediazione alle parti chiamate o se decorre un nuovo termine dalla data del deposito del verbale del tentativo fallito di mediazione presso la segreteria dell'Organismo.

In pratica, nonostante il condòmino presenti tempestivamente domanda di mediazione, se l'istanza venga poi comunicata al condomìnio dall'Organismo di mediazione quando il termine di 30 giorni potrebbe risultare già decorso, l'impugnazione non risulterebbe più tempestiva e la domanda giudiziale del condòmino sarebbe inammissibile. Infatti, in caso di trasmissione della domanda a mezzo posta potrebbe verificarsi che la comunicazione sia ricevuta oltre trenta giorni per causa non imputabile neppure all'Organismo di mediazione, in quanto è previsto per legge un termine di compiuta giacenza della raccomandata di trenta giorni. In tal caso, secondo un orientamento dei giudici di merito, la spedizione dell'istanza di mediazione alle altre parti entro il termine previsto per l'impugnazione della delibera condominiale impedisce il verificarsi della decadenza (Tribunale di Brescia sent. n. 648/2020). Di fatto, quindi, la circostanza che l'atto pervenga al destinatario oltre il termine di trenta giorni, di cui all'art.1137 c.c., non influisce sul termine decadenziale. Il Tribunale di Roma con la sentenza n.3159/2021 si è  pronunciato sulla questione ribadendo che l'effetto interruttivo della decadenza del termine di impugnazione della delibera assembleare si produce non al momento del deposito della domanda di mediazione presso l'Organismo di mediazione ma al momento della comunicazione della domanda stessa alla controparte. Ha richiamato, a tal proposito, l'orientamento della Cassazione secondo cui in base art. 5, c. 6, D.Lgs. n.28/2010, "deve ritenersi che solo la comunicazione alle altre parti della domanda di mediazione, e non anche il mero deposito della stessa, impedisce il prodursi della decadenza" (Cass. sent. n. 2273/2019). La ragione di ciò è di permettere all'amministratore e al condomìnio di avere certezza, in un termine breve, del fatto che le delibere adottate dall'assemblea siano state impugnate o si siano consolidate, al fine di dare esecuzione alle stesse. A tal fine, per evitare gli effetti di una comunicazione tardiva, la parte istante ha la facoltà, prevista espressamente dalla legge, ai sensi dell'art.8, comma 1, D.Lgs.n.28/2010, di dare comunicazione direttamente all'altra parte della domanda e della data del primo incontro di mediazione, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, senza necessariamente attendere che a ciò provveda l'Organismo di mediazione. Come chiarito ulteriormente dalla giurisprudenza di merito, il termine di 30 giorni per l'impugnazione di una delibera condominiale, ex art. 1137, comma 2, c.c., deve ritenersi interrotto (e non sospeso) dalla proposizione dell'istanza di mediazione e riprende a decorrere nuovamente e per intero dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell'organismo di mediazione (Trib.Milano sent.n.13360/2016; Corte di appello di Palermo sent.n.1245/2017; Trib.civ.di Roma, sez.VI, sent.del 12/10/2020, dep. il 13/10/2020).