Danni provocati ai singoli immobili dai ponteggi installati per lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale

Riferimenti normativi:Artt. 2043-2051 cod.civ.

Focus: In caso di prolungata permanenza dei ponteggi installati, per manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, in aderenza alle facciate, i condòmini possono essere risarciti per i danni arrecati agli immobili o agli spazi di loro proprietà esclusiva? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Larino con sentenza n.534/2023.

Il caso: Le proprietarie delle unità immobiliari poste al secondo e terzo piano di uno stabile condominiale citavano in giudizio il condominio per i danni subiti agli appartamenti di rispettiva proprietà in conseguenza dell'installazione di ponteggi per l'esecuzione di lavori urgenti di manutenzione straordinaria. I lavori si erano resi necessari al fine di porre rimedio alle infiltrazioni di acque meteoriche in diversi appartamenti dello stabile, compresi quelli delle attrici. Oltre ai ponteggi aderenti alle facciate interessate dello stabile erano stati posizionati, previa autorizzazione delle attrici, anche dei ponteggi (che non consentivano neanche l'apertura delle tapparelle, delle finestre e dei balconi) sui terrazzi di loro proprietà esclusiva, con l'impegno che gli stessi sarebbero rimasti in loco solo per un paio di mesi, nel corso dell'estate, per il tempo stimato per l'esecuzione dei lavori di ripristino delle facciate.

Le attrici sostenevano che l'impresa appaltatrice non aveva mai ultimato i lavori e che i ponteggi erano stati rimossi solo nel dicembre dell'anno successivo all'inizio dei lavori, a seguito di risoluzione del contratto di appalto siglato tra il condominio e l'impresa esecutrice inadempiente agli obblighi contrattuali. Le stesse sostenevano di aver subito ingenti danni (di valore non inferiore ad € 25.000,00) scaturenti dalle lungaggini dei lavori che le aveva costrette, peraltro, a trasferirsi altrove con le rispettive famiglie. Infatti, l'installazione della pesante impalcatura e delle attrezzature aveva danneggiato il terrazzo, la recinzione a confine con la contigua proprietà e gli infissi della camera da letto e del soggiorno; inoltre erano stati lasciati in loco cumuli di materiale di risulta che avevano reso ulteriormente impraticabile l'intero lastrico. Aggiungevano, infine, che ogni richiesta di ristoro dei danni subiti e subendi indirizzata in più occasioni all'amministratore pro tempore del condominio era stata vana, né aveva avuto esito positivo il procedimento di mediazione esperito, stante l'assenza del condominio. Il condominio, convenuto in giudizio, replicava che, atteso il profondo stato di degrado dello stabile, l'assemblea condominiale aveva deliberato l'esecuzione degli imponenti lavori di manutenzione straordinaria appaltati all'impresa edile che aveva posizionato l'impalcatura ("a bilancia", proprio per creare il minor ingombro possibile) sui terrazzi di proprietà esclusiva degli appartamenti siti al secondo piano. I lavori si erano prolungati perchè nel corso degli stessi era stata accertata la necessità di interventi molto più consistenti rispetto a quelli originariamente preventivati, per cui l'impresa appaltatrice aveva dovuto sospendere i lavori, atteso l'aumento dei costi, e, in seguito, a recedere dal contratto, stante il mancato raggiungimento di un accordo, fino a quando, dopo lunghe trattative, si era giunti ad una transazione tra l'impresa ed il condominio, ratificata dall'assemblea condominiale. Infine, sosteneva che, a seguito della risoluzione del contratto di appalto, aveva provveduto ad affidare la prosecuzione dei lavori a un'altra impresa.

Pertanto, eccepiva: l'improcedibilità e/o l'inammissibilità della domanda risarcitoria proposta dalle attrici perchè del tutto generica; l'infondatezza della loro pretesa e il disconoscimento dei danni al terrazzo (che all'inizio dei lavori si presentava in stato di abbandono e profondo degrado e che era stato oggetto di completo rifacimento) e agli infissi non riconducibili al posizionamento dell'impalcatura (stante anche la tipologia dei ponteggi "a bilancia"); la totale carenza di prova relativamente ai danni da mancato utilizzo degli immobili, che probabilmente non erano abitati già prima dei lavori. Il condominio, perciò, chiedeva il rigetto delle avverse domande totalmente infondate in fatto ed in diritto. Il Tribunale di Larino, sulla base delle prove documentali, dell'escussione di testimoni ed interrogatorio formale, ha respinto la domanda perchè le attrici non avevano dimostrato l'effettiva sussistenza della condotta fonte di responsabilità a carico del convenuto, il nesso di causalità tra la medesima e i danni subiti, nonché la loro reale entità, essendosi limitate a produrre in giudizio documentazione fotografica che non consentiva di verificare fedelmente e in relazione a termini spazio-temporali precisi lo stato dei luoghi, avendo allegato, in assenza di qualsiasi elemento probatorio, i danni relativi all'inutilizzabilità degli appartamenti e alle spese effettivamente sofferte per l'eliminazione degli asseriti danni subiti. Il Tribunale ha precisato che "il diritto al risarcimento del danno nasce con l'occupazione senza titolo (o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo) e, sotto il profilo del danno evento, tuttavia, le conseguenze pregiudizievoli (c.d. danno conseguenza) sorgono mediante la prova di un effettivo pregiudizio alla "concreta possibilità del proprietario di godere del bene" in modo diretto, lui stesso, o indiretto, dandolo in locazione (Cass. civ., S.U., n. 33645 del 2022)". Nel caso di specie, dall'esito della fase istruttoria svoltasi nel giudizio, è emerso che l'attrice aveva espressamente autorizzato i lavori di rifacimento del terrazzo e che l'occupazione dello stesso risultava indispensabile per l'effettuazione dei lavori di manutenzione straordinaria che riguardavano sia lo stabile che gli appartamenti. Pertanto, la domanda attorea è stata rigettata in quanto destituita di fondamento con condanna di spese alla lite a carico delle attrici in solido tra loro.