Ordinanza del Sindaco per distacco intonaco condominiale

Riferimenti normativi: Artt.1117- 1130 -2051 c.c.- D.Lgs. n.267/2000, art. 54, comma 4 - art.133, c. 1, c.p.a.

Focus: Può il Sindaco del Comune diffidare un condomìnio, nella persona dell'amministratore pro-tempore, con ordinanza sindacale contingibile e urgente, di eseguire i lavori indispensabili per eliminare il pericolo derivante di un bene di cui ha la disponibilità pur non essendone il proprietario? Il Consiglio di Stato con la sentenza n.536 del 22 gennaio 2020, ha riconosciuto la legittimità di tale provvedimento.

Principi generali: Si premette che, ai sensi dell'art. 2051 codice civile, "ciascuno è responsabile", civilmente e penalmente, "delle cose che ha in custodia"e deve fare tutto ciò che è possibile affinché da queste non derivino danni a terzi. La custodia delle cose comuni e la vigilanza sulle stesse incombe in ambito condominiale, come previsto dal combinato disposto degli artt.1117 e 1130 c.c., sull'amministratore pro-tempore che non solo ha il compito di custodire e provvedere alla gestione delle cose comuni ma ha anche l'obbligo di vigilare e adottare le misure necessarie affinché esse non rechino pregiudizio ad alcuno, siano essi terzi o gli stessi condòmini.

In generale, nel caso in cui non vengano adottate le misure necessarie per eliminare il pericolo, il Sindaco, quale ufficiale del Governo, ha il potere, ai sensi del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articolo 54, comma 4, di emettere provvedimenti contingibili e urgenti.

Tra essi rientrano anche le ordinanze con le quali si intima al condomìnio di compiere gli atti di manutenzione necessari a rimuovere le cause di pericolo, quali, ad esempio, i distacchi di intonaco dal muro.

Il caso: Il Sindaco di un Comune, in presenza di uno stato di pericolo esistente derivante da un distacco d'intonaco dalla scala di collegamento tra le rampe di vari edifici, ordinava all'amministratore dello stabile di far eseguire gli opportuni accertamenti tecnici e tutte le opere necessarie a scongiurare lo stato di pericolo esistente. Il condomìnio impugnava detta ordinanza sindacale, per difetto di istruttoria e di motivazione, dinanzi al T.A.R. che accoglieva il ricorso. A giudizio del T.A.R., infatti, " il Comune non aveva dato adeguata dimostrazione della proprietà condominiale della scala di collegamento ritenuta versare in stato di pericoloso dissesto, quale presupposto necessario e sufficiente per imporre al Condomìnio ed al suo amministratore gli obblighi di messa in sicurezza della scala predetta".

Il Comune soccombente ha proposto appello innanzi al Consiglio di Stato. Il collegio giudicante, dando rilievo alla materiale disponibilità dell'area di collegamento delle rampe in capo al Condomìnio, indipendentemente dall'effettiva proprietà dell'area, ha ritenuto legittima l'ordinanza contingibile e urgente nei confronti di quest'ultimo. Infatti, ai sensi dell'art. 54 del D.Lgs. n. 267/2000, il criterio per individuare il soggetto destinatario di ordinanze contingibili e urgenti è la disponibilità del bene. Quindi, il destinatario non deve essere necessariamente il proprietario dell'area che versa in stato di pericoloso dissesto ma è sufficiente che ne abbia la materiale disponibilità, essendo questo il presupposto logico e materiale per l'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza. Prioritaria è, dunque, l'incolumità pubblica e la sicurezza urbana, per cui,anche se non è immediatamente individuabile il proprietario, il Sindaco può rivolgersi a chi ha la materiale disponibilità dell'area da mettere in sicurezza. Ciò, non pregiudica, comunque, il diritto di rivalsa dei costi dell'intervento nei confronti del legittimo proprietario.