Come si può accertare l’usucapione di un box condominiale?

Riferimenti normativi: Artt.1158 – 2697 c.c.

Focus: Il possesso di fatto di un box in condominio, utilizzato materialmente da un soggetto diverso dal proprietario dell'immobile, è un presupposto per accertare l'usucapione dello stesso purché siano provate le circostanze di fatto che attestino il possesso esclusivo, pacifico e continuativo del bene per il periodo richiesto dalla legge. Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Milano con sentenza n.7347 del 30 settembre 2025.

Nel caso di specie, i promissari acquirenti di due box auto, ricevuti in consegna senza che si fosse mai proceduto al rogito notarile, dopo la stipula di un preliminare di compravendita, hanno avanzato la domanda di usucapione in giudizio affinché fosse accertata l'intervenuta usucapione a loro favore. Gli attori hanno dichiarato di aver ricevuto il possesso dei box nel 1989 e di averli utilizzati da allora in modo esclusivo, sostenendo tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie dagli anni '90 in poi, come attestato dalle quietanze dell'amministratore, figurando nelle tabelle millesimali come condomini e avendo anche concesso uno dei due box in locazione a terzi. A sostegno della loro richiesta, hanno prodotto in giudizio la relativa documentazione e le prove testimoniali che confermavano l'utilizzo esclusivo dei box da parte degli attori e la concessione in locazione a terzi. 

Il Tribunale, sulla base della documentazione prodotta e delle prove testimoniali, ha ritenuto sussistenti i presupposti previsti dall'art. 1158 c.c. per il perfezionarsi dell'usucapione, osservando che, per il combinato disposto degli artt. 1158 e 2697 c.c., incombe sul preteso titolare del diritto reale provare gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, ovvero il fatto del possesso uti dominus continuato della res e il decorso del termine ventennale (Cass. civ., sez. 2, sent. n. 12984 del 6.09.2002). "Il possesso deve permanere per un periodo continuato di venti anni senza subire, ex art. 1167 c.c.,interruzioni ultrannuali […] [e] deve essere stato acquisito senza violenza ed esercitato pubblicamente, mediante atti che appalesino ad un'indefinita generalità di persone l'incontrovertibile volontà del possessore di subordinare il bene al proprio dominio (Cass. civ., sez. 2, sent. n. 17881/2013)." 

Premesso ciò, il giudice ha rilevato che il pagamento delle spese condominiali, unitamente all'inserimento nelle tabelle millesimali e ad altri elementi fattuali, può costituire prova significativa del possesso uti dominus, in forza della quale può perfezionarsi l'usucapione della proprietà di un'unità immobiliare. Tali elementi, però, rappresentano una prova importante ma non esclusiva dell'esercizio del possesso uti dominus ai fini dell'usucapione, in quanto devono inserirsi in un contesto più ampio che dimostri anche l'effettività dell'utilizzo esclusivo e pubblico del bene per tutto il periodo richiesto dalla legge. Nella fattispecie, il giudice ha preso in considerazione ulteriori fatti concludenti a supporto dell'usucapione, quali l'uso diretto dei beni e la locazione di un box a terzi, comprovati dalle testimonianze raccolte e dalla comunicazione dell'amministratore inviata agli attori avente ad oggetto la consegna del nuovo telecomando per aprire il cancello carraio, riconoscendoli, dunque, quali condomini e proprietari delle cose comuni condominiali. Pertanto, il Tribunale ha accolto integralmente la domanda degli attori.