Si può realizzare una tettoia esterna su parti comuni dell’edificio condominiale senza il consenso dell’assemblea?

Riferimenti normativi: Art.1102 - 1120 -1122 c.c.

Focus: Il proprietario di un immobile sito in un condomìnio può realizzare una tettoia esterna al proprio appartamento appoggiandola al muro perimetrale condominiale?

Principi generali: I singoli condòmini hanno il diritto di utilizzare le unità abitative di cui sono proprietari esclusivi nel modo che ritengono migliore. Può essere loro attribuito anche l'uso esclusivo di parti comuni del condomìnio, in deroga al disposto degli articoli 1102 e 1117 c.c., qualora ciò sia previsto dal regolamento condominiale o dal titolo di acquisto dell'immobile (Cass. civ., sez. VI, sent. n. 22509 del 3 settembre 2019).

Il caso: La Corte di Cassazione, con Ordinanza n.7870 del 19/03/2021, si è pronunciata su un caso in cui è stata messa in discussione la legittimità di opere realizzate su parti di proprietà esclusiva che incidono sull'uso della cosa comune. 

Nel caso di specie, il proprietario di un immobile sito al piano terra realizzava all'esterno di una palazzina condominiale una struttura metallica appoggiata al muro perimetrale condominiale. La struttura era stata realizzata per coprire una preesistente scala esterna, di accesso alla propria abitazione, e la zona prospiciente l'immobile di proprietà per ricavarne dei posti auto. Il condòmino del piano superiore adiva il Tribunale affinché la struttura venisse rimossa perché realizzata abusivamente, senza alcuna autorizzazione da parte del Comune e senza il consenso dei condòmini, come previsto dal regolamento condominiale contrattuale. 

Richiesta alla quale si opponeva il proprietario della tettoia, costituitosi in giudizio. Quest'ultimo, infatti, sosteneva che la realizzazione dell'opera era stata regolarmente autorizzata dall'autorità amministrativa e non arrecava alcuna lesione al diritto dell'attore sulle parti comuni né alterava l'aspetto architettonico del fabbricato. Il Tribunale, accogliendo la domanda dell'attore, ordinava la rimozione della tettoia perché, trattandosi di un'opera atta ad alterare sensibilmente la linea armonica dell'intero condomìnio, riteneva che fosse stata realizzata senza il consenso dell'assemblea. 

La Corte di Appello in riforma della sentenza di primo grado, impugnata dal proprietario soccombente, dichiarava che non era necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale perché le opere edilizie poggiate sul muro di facciata non alteravano significativamente la fisionomia della palazzina. La sentenza veniva impugnata dal condòmino soccombente con ricorso in Cassazione a cui resisteva con controricorso il proprietario autore della copertura esterna. 

La Suprema Corte constatava che nel caso di specie, la tettoia, in assenza di balconi o finestre prospettanti direttamente sulla stessa non ha comportato la limitazione di aria o luce e di veduta lamentata, invece, dal condomino ricorrente. Pertanto rigettava il ricorso poiché non sono state violate le norme che regolamentano l'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.) ​considerato che la costruzione della tettoia non contrasta con la destinazione del muro, non impedisce agli altri condòmini di farne uso secondo la sua destinazione, non reca danno alle parti comuni e non determina pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. ​