Quiete condominiale: può arrecare disturbo un secondo bagno di un appartamento?

Riferimenti normativi: Art.889 c.c.

Focus: In diversi condomìni di vecchia costruzione è frequente che gli appartamenti siano stati costruiti originariamente con un solo bagno. A causa dei ritmi quotidiani sempre più frenetici si è diffusa l'esigenza delle famiglie di realizzare un secondo bagno nello stesso appartamento di vecchia data. In tal caso, a causa dell'apposizione di nuove tubature nel solaio potrebbe essere arrecato un pregiudizio nell'utilizzo dei beni comuni del condomìnio. Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con Ordinanza n.26680/20, depositata il 24/11/2020.

Principi generali: Il contenzioso su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione trae origine dal giudizio instaurato dagli eredi di un condòmino per violazione, da parte di un altro condòmino, della distanza di legge, prevista dall'art.889 c.c, nell'apposizione di alcuni tubi per realizzare un secondo bagno nel proprio appartamento. In particolare, l'art.889 c.c. dispone, tra l'altro che: " Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali."

Nella fattispecie, gli eredi del condòmino lamentavano la realizzazione, da parte di un altro condòmino, di un secondo bagno, per un uso non necessario, in corrispondenza della camera da letto dell'appartamento sottostante, idoneo a provocare disturbo alla quiete e al riposo. Il giudice di prime cure accoglieva la domanda degli eredi del condòmino accertando la violazione delle norme dettate in materia di distanze. La Corte d'Appello, invece, accertava che << l'installazione delle tubazioni nel solaio intermedio, peraltro già attraversato dalle tubazioni a servizio del bagno preesistente tra i due piani, da parte del proprietario del piano soprastante, rispondeva all'esigenza di dotare di un secondo bagno un appartamento di taglio medio, costituito da quattro camere e servizi di circa 80 mq., esigenza di carattere essenziale, indipendentemente dal concreto utilizzo del proprietario >>. Di conseguenza, << la realizzazione del secondo bagno non aveva arrecato pregiudizio nell'utilizzo dei beni comuni da parte degli altri condòmini, risolvendosi l'installazione delle tubature in un uso più intenso del solaio, peraltro realizzato in adiacenza a quello preesistente >>.

La Corte di Cassazione, a fronte dell'impugnazione della sentenza dei giudici di seconde cure da parte degli eredi del condòmino, ha confermato l'interpretazione della Corte d'Appello. Essa ha ribadito, quindi, il principio fondamentale secondo cui le norme in tema di distanze sono applicabili anche al condomìnio, ma "solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condòmini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza tra i condòmini (Cassazione civile sez. II, 2/02/2016, n. 1989; Cassazione civile sez. II, 28/06/2019, n. 17549)". Non ha, quindi, errato la Corte d'Appello che, anziché applicare l'art. 889 c.c., ha fatto ricorso all'art. 1102 c.c.secondo cui: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso." In conclusione, se l'installazione di tubature non pregiudica analogo diritto altrui ed è funzionale a realizzare esigenze di carattere essenziale, la stessa non potrà essere impedita. " Ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio trattandosi di un'esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell'essenzialità giustifica la mancata applicazione dell'art. 889 c.c. negli edifici in condomìnio (Cassazione civile sez. II, 09/06/2009, n. 13313)."