Deve essere rimosso un manufatto ad uso esclusivo edificato su uno spazio comune condominiale?

Riferimenti normativi: art.1117 c.c.

Focus: Può un condòmino appropriarsi sia del lastrico solare comune che del torrino comune di accesso al lastrico solare realizzando un manufatto sullo spazio comune?

Principi generali: La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma che si è pronunciato, con la sentenza n. 3184 dell'1 marzo 2022, nella controversia instaurata da un condòmino e dalla moglie comproprietaria di una unità immobiliare, per appropriazione di spazi comuni da parte di alcuni condomini. In particolare, gli attori hanno eccepito che i condòmini citati in giudizio avevano edificato, senza alcun titolo ed a più riprese, sul lastrico solare comune, soprastante l'unità immobiliare della parte attorea, un manufatto composto da diversi ambienti per civile abitazione con annessi terrazzi esclusivi muniti di ringhiere perimetrali, appropriandosi anche del torrino comune di accesso al lastrico solare dal quale erano stati ricavati ulteriori ambienti di servizio a quelli della nuova costruzione. Di conseguenza, essi chiedevano la rimozione di quanto realizzato abusivamente sulla proprietà comune (già oggetto di ordine di demolizione da parte dell'Autorità urbanistica per la parte non successivamente condonata), in violazione sia della stabilità statica che del decoro architettonico dell'edificio, e a danno della loro proprietà privata in quanto i lavori avevano causato <<copiose macchie e infiltrazioni>> nel proprio appartamento. 

Chiedevano, altresì, che i convenuti fossero condannati a ripristinare lo stato dei luoghi antecedente all'esecuzione dell'opera ed, in subordine, la condanna al pagamento dell'indennità prevista dall'art.1127, quarto comma, c.c. I convenuti si costituivano in giudizio eccependo, anzitutto, l'originaria comproprietà esclusiva dell'intera palazzina e di una unità immobiliare con relative pertinenze, risultante dai dati catastali e da tabelle condominiali, e, in secondo luogo, l'inesistenza di problemi strutturali o di lesione del decoro architettonico come rilevato dal perito incaricato dall'assemblea condominiale. Eccepivano, ulteriormente, la prescrizione di ogni pretesa indennitaria e l'intervenuta usucapione delle opere di cui l'attore chiedeva la rimozione, stante la posteriorità dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte dell'attore rispetto all'esecuzione della sopraelevazione, ed in virtù del possesso continuato e non clandestino dell'immobile e del relativo terrazzo fin dall'edificazione e per oltre venti anni. Il Tribunale di Roma si è pronunciato accogliendo la domanda di demolizione e riduzione in pristino proposta dall'attore. Il giudice, infatti, ha ritenuto assolutamente irrilevante il rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, tenuto conto del fatto che le costruzioni e trasformazioni edilizie oggetto della controversia sono state realizzate su una proprietà condominiale. E' stato osservato, infatti, che sussiste la presunzione di condominialità dei beni comuni in quanto << sia i lastrici solari (che svolgono un'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio e soltanto in via accessoria, possono prestarsi anche ad altri usi, persino esclusivi, come quello di terrazzo) sia i "torrini" della gabbia scale o del locale ascensore, si presumono compresi nel novero dei beni comuni contemplati dall'art.1117 c.c., a meno che un titolo, assolutamente non equivoco e proveniente dall'originario proprietario unico, non disponga il contrario>>. 

Chiedevano, altresì, che i convenuti fossero condannati a ripristinare lo stato dei luoghi antecedente all'esecuzione dell'opera ed, in subordine, la condanna al pagamento dell'indennità prevista dall'art.1127, quarto comma, c.c. I convenuti si costituivano in giudizio eccependo, anzitutto, l'originaria comproprietà esclusiva dell'intera palazzina e di una unità immobiliare con relative pertinenze, risultante dai dati catastali e da tabelle condominiali, e, in secondo luogo, l'inesistenza di problemi strutturali o di lesione del decoro architettonico come rilevato dal perito incaricato dall'assemblea condominiale. Eccepivano, ulteriormente, la prescrizione di ogni pretesa indennitaria e l'intervenuta usucapione delle opere di cui l'attore chiedeva la rimozione, stante la posteriorità dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte dell'attore rispetto all'esecuzione della sopraelevazione, ed in virtù del possesso continuato e non clandestino dell'immobile e del relativo terrazzo fin dall'edificazione e per oltre venti anni. Il Tribunale di Roma si è pronunciato accogliendo la domanda di demolizione e riduzione in pristino proposta dall'attore. Il giudice, infatti, ha ritenuto assolutamente irrilevante il rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, tenuto conto del fatto che le costruzioni e trasformazioni edilizie oggetto della controversia sono state realizzate su una proprietà condominiale. E' stato osservato, infatti, che sussiste la presunzione di condominialità dei beni comuni in quanto << sia i lastrici solari (che svolgono un'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio e soltanto in via accessoria, possono prestarsi anche ad altri usi, persino esclusivi, come quello di terrazzo) sia i "torrini" della gabbia scale o del locale ascensore, si presumono compresi nel novero dei beni comuni contemplati dall'art.1117 c.c., a meno che un titolo, assolutamente non equivoco e proveniente dall'originario proprietario unico, non disponga il contrario>>.