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Spese riparazione muro recinzione giardino di proprietà di un condomino non vanno ripartite tra tutti gli altri

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Con ordinanza n. 22155 del 12 settembre 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito che il muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, sebbene sia inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può essere considerato parte comune se non esiste titolo contrario. Con l'ovvia conseguenza che le relative spese di manutenzione sono poste a carico del condomino proprietario del predetto giardino. Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'attenzione dei Giudici di legittimità. La ricorrente è proprietaria di un immobile sito al piano terra di un condominio. La sua proprietà è costituita anche da un giardino recintato da un muretto su cui sovrasta una ringhiera. A parere della ricorrente tali beni costituiscono parti condominiali e, come tali, ai fini dei lavori di riparazione e manutenzione, tutto il condominio dovrebbe esserne partecipe. Di diverso avviso è quest'ultimo e, pertanto, la ricorrente ha agito in giudizio per far accertare la condominialità dei predetti beni. La domanda della proprietaria del muro di recinzione è stata accolta in primo grado. Il condominio ha impugnato la decisione del Tribunale e la Corte d'Appello ha riformato la sentenza, affermando che il muretto perimetrale in questione costituisce oggetto di proprietà esclusiva della ricorrente, avendo funzione di recinzione del giardino rientrante nella porzione privata della stessa. Il caso è giunto dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione. Innanzitutto appare opportuno far rilevare che secondo quanto previsto dal codice civile (art. 1117 c.c.) sono oggetto di proprietà comune:

  • tutte quelle parti dell'edificio che sono necessarie all'uso comune, come i locali e gli impianti destinati ai servizi comuni del condominio e
  • più in generale tutte quelle parti che per le loro caratteristiche sono strutturalmente e funzionalmente destinate al servizio comune

I condomini hanno l'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione delle parti comuni, la cui ripartizione tra gli stessi avviene in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Fatto questo breve quadro normativo, è necessario capire se, nel caso di specie, il muro di recinzione in questione rientri nella nozione di parte condominiale appena descritta e, in caso di risposta positiva, se le spese siano ripartibili tra i condomini nella misura suddetta. La Suprema Corte di Cassazione, in primo luogo, fa una premessa, affermando che "in tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione". In buona sostanza, a parere dei Giudici di legittimità, la funzione del muro di recinzione è quella

  • di contenimento del giardino;
  • di tutelare gli interessi esclusivi del suo proprietario.

Qualora non presenti alcuna caratteristica funzionale e strutturale tale da far ritenere che il muro di recinzione costituisca un bene al servizio e al godimento condominiale, esso non deve essere annoverato tra le parti comuni. Né tale bene, d'altro canto, potrebbe essere assimilato ai muri maestri e alle facciate, che svolgono, per la loro intrinseca natura, funzioni completamente differenti e sono destinate al necessario uso comune. Il muro di recinzione potrà essere compreso tra le parti condominiali se:

  • la diversa destinazione al necessario uso comune è oggettiva;
  • sussiste un titolo negoziale, che sia il regolamento condominiale di natura contrattuale o l'atto costitutivo del condominio che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune.

Orbene, tornando al caso in esame, il muro di recinzione della ricorrente, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, appare un bene al servizio e uso esclusivo della proprietà immobiliare della stessa perché si tratta di un muro che

  • è destinato in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile;
  • è oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

Rilevato che il muro in questione non è parte condominiale, risulta più che evidente che viene meno l'operatività della presunzione ex art. 1117 c.c., con conseguente inapplicabilità della disciplina della partecipazione delle spese per i lavori sulle parti comuni. Infatti, data la natura del bene oggetto della controversia, ossia di bene ad uso esclusivo della ricorrente, il condominio non è obbligato a farsi carico della relativa manutenzione e pertanto, la ricorrente non può pretendere che le spese di riparazione siano ripartite tra gli altri condomini secondo i criteri dettati dalla disciplina codicistca o secondo altri criteri eventualmente e convenzionalmente convenuti. D'altro canto, la natura del muro di recinzione in questione di bene al servizio d'uso esclusivo della ricorrente non viene smentita neppure, dal richiamo, da parte di quest'ultima, del regolamento condominiale che a suo adire annoverebbe tale bene tra le parti comuni. E ciò in considerazione del fatto che, a parere della Suprema Corte di Cassazione, nel caso in esame, tale richiamo è privo di decisività essendo ignota la natura contrattuale del regolamento. Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, pertanto, i Giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso. 

 

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