Balconi e parti ammalorate: a chi spetta la manutenzione?

Riferimenti normativi: Artt.1125 - 2053 c.c.-Artt. 590 -677 c.p.

Focus: L'usura ed il deperimento dei balconi di edifici condominiali possono costituire pericolo per la pubblica incolumità e arrecare danno ai terzi, quindi, si rendono necessari in questi casi interventi di manutenzione degli stessi. La relativa ripartizione di spese, in assenza di una normativa chiara, è spesso fonte di litigi tra i proprietari dinanzi alle aule giudiziarie, motivo per cui la giurisprudenza è intervenuta a regolamentare la materia.

Principi generali: La norma da cui non può prescindersi ai fini della ripartizione di spese tra proprietari è l'art.1125 c.c. che, facendo riferimento alle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, dispone che le stesse << sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto >>. Premesso ciò va sottolineato che, al fine di ripartire equamente le spese di manutenzione, è necessario distinguere per tipologia i balconi in aggettanti e incassati. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, per giurisprudenza costante, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, i balconi aggettanti << normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono >> (Cass. n.637 del 21 gennaio 2000; Cass. n.15913 del 17/7/2007). I balconi incassati, invece, sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando incassati nel corpo dell'edificio.In merito a questi ultimi si suole parlare di solaio interpiano poiché la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore.

In ordine ai diversi elementi strutturali che compongono i balconi la ripartizione delle spese è stata oggetto di dibattito in dottrina ed in giurisprudenza.Per i balconi aggettanti si deve tener conto del fatto che il balcone funge da piano di calpestìo per il proprietario dell'appartamento superiore che, perciò, deve sostenere le spese di manutenzione e ristrutturazione del balcone nelle quali rientrano gli oneri di pavimentazione e di impermeabilizzazione.Rispetto ai muri interni del balcone (che in quelli incassati coincidono con la facciata dell'edificio) e al loro rifacimento non vi sono differenze tra le due tipologie di balconi, cioè per la loro manutenzione e conservazione devono provvedere alle spese, ai sensi dell'art.1122 c.c., i proprietari delle unità immobiliari che utilizzano quei balconi.Tuttavia, indipendentemente dal tipo di balconi, quando si tratta di intervenire sulle parti esterne degli stessi, che contribuiscono a definire l'aspetto estetico e/o architettonico della facciata, quali i frontalini, ma anche per il rifacimento della parte interna del balcone ammalorata a causa di quella esterna, i lavori devono essere deliberati dall'assemblea e le spese relative a tali parti gravano sul condomìnio intero e vanno ripartite per millesimi tra tutti i condòmini,(Cass. sent. n. 6624/2012 e n.10209/2015), ivi compresi i proprietari di locali ubicati al piano terreno dell'edificio (Cass.sent. n.11288, pubblicata il 10 maggio 2018). In tal caso, si deve far riferimento al regolamento condominiale per la ripartizione delle spese, ex art.1138 c.c., secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché alle norme per la tutela del decoro dell'edificio. In ogni caso, l'assemblea condominiale può stabilire una ripartizione diversa purché la decisione sia presa all'unanimità.

Altra parte strutturale importante è il sottobalcone (o cielino) che ha funzione di copertura per il proprietario dell'appartamento sottostante il quale ha l'onere di sostenere le spese relative di manutenzione per l'intonaco, la tinta e la decorazione del sottobalcone. Nel corso degli anni si sono susseguiti orientamenti diversi da parte dei giudici di legittimità sulla ripartizione delle spese dei sottobalconi, il cui deperimento è causato spesso dalle infiltrazioni di acqua piovana su tutto l'edificio, rendendo necessaria, in tal caso, la distinzione tra le parti strutturali e gli elementi decorativi dello stesso che influisce sul riparto delle spese tra i condòmini. La Suprema Corte ha precisato, in particolare, che "soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole"(Cass. sent. n.14076/2003-n.14576/2004- n.10209/2015). Pertanto, nel caso di ristrutturazione dell'edificio e contestuale sistemazione dei balconi la spesa per le parti decorative dovrà essere suddivisa tra tutti i par-tecipanti al condomìnio in ragione dei millesimi di proprietà, trattandosi di un costo dovuto per la conservazione delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1123 c.c., fermo restando che i condòmini possono decidere diversamente all'unanimità; in ogni caso, invece, le spese necessarie per eventuali risanamenti strutturali graveranno sul loro esclusivo proprietario. Sarà, quindi, annul-labile la delibera assembleare che decide in merito a spese relative a parti dell'edificio non comuni ma private (Trib. Catania, sent. del 22/02/2018). Di recente la Corte di Cassazione, con ordinanza del 12/3/2020 n. 7042, ha precisato che "le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartiti tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".

Nel caso in cui da un balcone dell'edificio condominiale cadono calcinacci, che costituiscono pericolo per la pubblica incolumità e arrecano danno ai terzi, si presume la responsabilità del proprietario dell'immobile, ai sensi dell'art. 2053 c.c., a prescindere dalla colpa e indipendentemente dalla delega scritta od orale conferita di fatto ad un amministratore per prendere provvedimenti. La responsabilità civile per danni a terzi a carico del proprietario e non del condomìnio è un principio innovativo nel nostro ordinamento, introdotto dalla giurisprudenza. Essa ha anche implicazioni penali per lesioni personali colpose, art.590, c.1 e 2,cod. pen.,e pericolo per la pubblica incolumità, art.677,c. 3, cod. pen. (Trib. di Palermo sentenza n. 1865 pubblicata il 17/04/2018; Cass. penale, sez. VI, sent. n.7665 del 20 febbraio 2019).Tale responsabilità può essere esclusa soltanto ove il proprietario fornisca la prova che i danni causati dalla rovina dell'edificio non siano riconducibili a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione ma ad un evento imprevedibile tale da interrompere il nesso causale tra il crollo del balcone e l'evento lesivo ed escludere la responsabilità ex art.2053 c.c. Il condomìnio, in ogni caso, non può imporre al proprietario dell'appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione, ma, laddove dai balconi provengano danni alle parti comuni dell'edificio, può sollecitarlo alla esecuzione di opere di manutenzione ed eventualmente avanzare la richiesta in sede giudiziale.