Riferimenti normativi: Art.2055 c.c.
Focus: Quando più condòmini realizzano in tempi diversi un'opera abusiva su parti comuni condominiali risponde dell'abuso edilizio chi ha realizzato per primo l'abuso o tutti i partecipanti? Sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n.1903/2025.
Principi generali: Nella maggior parte dei casi l'abuso edilizio consiste nella realizzazione di un'opera senza la necessaria autorizzazione, cioè senza permesso di costruire o senza Scia; in altri casi l'abuso edilizio può consistere nella realizzazione dell'opera con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato. L'abuso edilizio può comportare un ordine di demolizione adottato dal Comune o da altri Enti (Regione, Prefetto) nei casi di cui all'art.31del Testo Unico dell'Edilizia.
Nel caso di specie, sul quale si è pronunciata la Corte Suprema con l'Ordinanza n.1903/2025, una serie di opere abusive, che hanno ridotto la luminosità del vano scala, sono state poste in essere in un condominio da due diversi condòmini in due momenti distinti. In particolare, il proprietario di un appartamento ha citato in giudizio il suo vicino, che abita sullo stesso piano, accusandolo di aver realizzato, nella parte comune, un controsoffitto in cartongesso che ha ridotto la luminosità del vano scala. Il vicino citato in giudizio ha sostenuto che la perdita di luminosità sarebbe stata causata maggiormente da un precedente intervento di un altro vicino che ha apposto dei pannelli sulla parete vetrata del vano scala e che il suo lavoro ha inciso solo marginalmente. La Corte chiamata a pronunciarsi sulla responsabilità degli autori dell'illecito ha evidenziato che i provvedimenti di demolizione dei manufatti abusivi hanno natura reale e si applicano a chiunque si trovi in rapporto con l'immobile abusivo e possa intervenire per ripristinare la legalità, indipendentemente dal fatto di aver commesso l'abuso.
La Corte di Cassazione ha stabilito che per gli abusi edilizi condominiali la responsabilità si estende a tutti i partecipanti, anche se non hanno realizzato direttamente l'opera, perché le parti comuni (scale, terrazzi, muri perimetrali, ecc.) sono funzionali all'uso collettivo e l'abuso compromette l'interesse di tutti. Quindi, se un condòmino realizza un abuso, e successivamente un altro lo aggrava, entrambi sono responsabili e il condominio ha il dovere di segnalare e richiedere la rimozione degli abusi, anche se commessi da singoli, non potendo i condòmini con abusi 'successivi' opporsi invocando il fatto di non essere stati i primi autori dell'illecito. L'intervento successivo che aggrava un abuso preesistente estende la responsabilità e rende l'autore pienamente responsabile, come nel caso di specie. Pertanto, non è necessario stabilire chi ha agito per primo o in che misura abbia contribuito al danno, ma conta la compromissione del bene comune per cui, ai sensi dell'art.2055 del codice civile che disciplina la responsabilità solidale in caso di concorso di più persone nel medesimo danno, ogni condomino autore di un abuso può essere chiamato a rispondere per l'intero, cioè anche per gli effetti prodotti dall'intervento illecito di altri. La Cassazione ha, quindi, respinto le motivazioni del condòmino che non si riteneva responsabile ed ha rimesso alla Corte territoriale la decisione sulla base delle sue indicazioni.