Riferimenti normativi: artt.1571 c.c. e seguenti
Focus: I posti auto scoperti sono aree non coperte destinate alla sosta delle auto, situate nelle vicinanze di un edificio o all'interno dello stesso. Possono essere di proprietà condominiale o privata. La locazione di posti auto scoperti è un accordo, che può essere stipulato sia per posti auto privati che condominiali, tramite il quale il locatore mette a disposizione del conduttore un'area di parcheggio scoperta per l'uso esclusivo del proprio veicolo. Il proprietario di posti auto scoperti può concederli in locazione solo con accordo verbale o deve stipulare un contratto scritto?
Principi generali: Dal punto di vista giuridico non sussiste alcun obbligo legale di redigere un contratto d'affitto per un posto auto scoperto. Pertanto, è sufficiente un accordo verbale se il rapporto si basa sulla fiducia reciproca, tuttavia è consigliabile stipulare un contratto per tutelare entrambi i contraenti ed essere opponibile a terzi.
In tal caso, il contratto scritto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, come previsto per tutti i contratti di locazione, e la registrazione del contratto di locazione è soggetta al pagamento dell'imposta di registro che viene calcolata in misura percentuale rispetto all'importo del canone pattuito. È, altresì, dovuta l'IMU (imposta municipale unica) che, però, può essere esclusa se un singolo posto auto scoperto è considerato una pertinenza dell'abitazione principale. Il contratto scritto stipulato tra le parti non è soggetto a norme imperative e non è prevista una durata minima come avviene per le abitazioni. Pertanto, la durata della locazione di un posto auto scoperto è libera e non è regolamentata dalla legge per cui le parti possono stabilire liberamente il canone di locazione e concordare qualsiasi durata senza vincoli di durata minima o massima. In generale, si applica la disciplina contenuta negli articoli 1571 e seguenti del codice civile. Quindi, se le parti hanno inserito un termine, il contratto cessa alla scadenza indicata senza necessità di disdetta e sarà possibile rinnovarlo stipulando un nuovo contratto.
Se non è stato stabilito un termine di locazione e il conduttore viene lasciato nella detenzione dell'immobile, il rapporto prosegue alle medesime condizioni ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.). Di conseguenza, quest'ultimo potrà essere poi fatto cessare previa disdetta, da comunicarsi in un tempo ritenuto consono dagli usi (art.1596 c.c.). In caso di morosità del conduttore si può avviare un procedimento di sfratto, ai sensi degli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile.
In ambito condominiale la locazione di posti auto scoperti è consentita solo se non è vietata dal regolamento condominiale. Pertanto, il singolo condòmino che ha diritto al suo posto auto in condominio non può affittare il proprio posto auto senza l'autorizzazione dell'assemblea. L'assemblea può deliberare, con la maggioranza legale dei partecipanti che rappresentino almeno la metà dei millesimi, di affittare i posti auto comuni esistenti all'interno dell'area condominiale a soggetti esterni. In tal caso, stabilisce le modalità di assegnazione dei posti auto condominiali, della cui gestione, compresa la riscossione dei canoni di affitto, è responsabile l'amministratore del condominio.