Riferimenti normativi: art.1123 c.c.
Focus: Tra le attribuzioni dell'amministratore volte a tutelare la gestione condomìniale rientra il recupero forzoso dei crediti nei confronti dei condomini morosi mediante l'ausilio di un avvocato. È legittimo addebitare le spese legali stragiudiziali per diffide e lettere di messa in mora direttamente al condomino moroso? Il Tribunale di Pavia, con sentenza n.178 del 10/02/2025 si è pronunciato sulla questione.
Principi generali: Tutti i condòmini devono partecipare al pagamento delle spese legali che devono essere ripartite, in generale, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,secondo i criteri indicati dall'art. 1123, comma 1, cod.civ.,salvo diversa convenzione. L'amministratore nella previsione di spesa annuale deve predisporre un conto apposito denominato "eventuali spese di liti stragiudiziali" e fare approvare all'assemblea il relativo ammontare.
Il caso: Un condominio ha addebitato ad una condomina la spesa in via esclusiva a titolo personale dell'intero importo per compensi stragiudiziali del legale incaricato di recuperare il credito vantato dal condominio nei suoi confronti e nei confronti di altri tre condomini, e ciò nonostante la stessa avesse già provveduto al pagamento delle prime due rate delle spese condominiali riportate nel bilancio preventivo.
Pertanto, l'attrice ha chiesto in Tribunale di dichiarare la nullità della delibera di approvazione del bilancio consuntivo, ritenendo che la spesa ad essa imputata dovesse essere attribuita a tutti i condomini in base al criterio millesimale. Il condominio, costituitosi in giudizio, riteneva che l'addebito della spesa legale alla condomina fosse legittimo perché le rate condominiali erano state pagate in ritardo ed il legale del condominio aveva inviato tre solleciti di pagamento delle spese condominiali non ancora versate a tre condomini morosi. Secondo la tesi difensiva del condominio, l'addebito delle spese legali solo nei confronti della ricorrente, e non in base ai millesimi, era una scelta che si fondava sull'art. 1123 co. 2 c.c. che consente di addebitare determinate spese a singoli condomini o gruppi di essi in base al criterio dell'utilizzazione differenziata. In questo caso, se la ricorrente avesse adempiuto in tempo le proprie obbligazioni non si sarebbe reso necessario fare ricorso ad un legale. Nel decidere il merito del ricorso, il Tribunale ha affermato che la questione controversa è se l'imputazione in bilancio delle spese legali per il recupero di crediti in via stragiudiziale debba essere effettuata con riferimento, in via esclusiva, al condomino moroso.
A tal riguardo, il giudice adito, facendo riferimento all'orientamento della Corte di Cassazione (Cass.sent.n.9839 del 14.04.2021), ha ritenuto che, nella fattispecie, "la decisione dell'assemblea di imputare la spesa relativa al legale in via esclusiva alla ricorrente non ha semplicemente violato i criteri previsti dalla legge ma, almeno astrattamente, ha modificato tali criteri; questi, infatti, non consentono di imporre al singolo condomino il pagamento di spese condominiali non collegate ad un diverso utilizzo di una parte comune dell'edificio condominiale". Cioè, pur essendo astrattamente consentito addebitare spese ai singoli condomini di natura "personale", in base all'art.1123 c.c., non si può imporre una spesa ad un singolo condomino, o a specifici gruppi di essi sulla base di altri criteri, salvo espressa previsione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o espresso accordo della parte gravata. Nel caso in esame, la spesa per compensi inerenti l'attività prestata dall'avvocato incaricato dall'amministratore di condominio non era addebitabile esclusivamente alla ricorrente (in assenza di suo esplicito consenso e di espressa previsione del regolamento di condominio), ma doveva essere ripartita fra tutti i condomini in base al criterio legale dei millesimi, dato che i costi in questione non erano in nessun modo inerenti all'uso differenziato delle parti comuni condominiali. Al contrario, l'intero condominio ha beneficiato della stessa attività di legale. Di conseguenza, la delibera è stata dichiarata nulla, perché adottata dall'assemblea in violazione dei criteri stabiliti dalla legge, con conseguente obbligo di restituzione della somma versata dalla condomina oltre agli interessi dovuti nella misura legale dalla data di pagamento al soddisfo.