Riferimenti normativi: artt. 2043, 2051 e 1227, comma 2, c.c.
Focus: Il condominio che interviene su un immobile privato per eliminare un guasto alle parti comuni deve eseguire le opere interne a regola d'arte e restituire il bene in tempi congrui. Se il condominio, pur intervenendo sulle parti comuni, esegue l'intervento in modo negligente e ritarda la restituzione dell'immobile risponde dei danni patrimoniali subiti dal proprietario e dal conduttore? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Salerno con la sentenza n.4018 del 30 giugno 2026.
Il caso: Il locale commerciale di un condòmino, condotto in locazione da una società, a giugno del 2021 veniva invaso dalle acque reflue provenienti dalle colonne di scarico condominiali. Il proprietario e la conduttrice citavano quindi in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni deducendo che l'esondazione aveva reso l'immobile inutilizzabile e imposto interventi urgenti sulle condotte comuni. Per consentire l'esecuzione delle opere, il condòmino e la conduttrice avevano consegnato integralmente il locale al condominio affinché provvedesse al ripristino delle parti danneggiate e delle finiture interne. Il condominio dichiarava di aver ultimato gli interventi a luglio 2021, ma il bene non veniva restituito né risultava effettivamente pronto per l'uso.
La riconsegna materiale avveniva soltanto a ottobre 2021, tramite deposito delle chiavi presso un esercizio commerciale vicino. Al momento della restituzione il locale presentava ancora significative difformità di ripristino, tali da incidere sulla funzionalità e sulla sicurezza del bene, rendendolo inadatto all'uso commerciale cui era destinato. In particolare, si presentava con pavimentazione irregolare, gres posato male, vuoti tra battiscopa e pareti, spigoli non rifiniti, stuccature incomplete e tinteggiature approssimative. La protratta indisponibilità dell'immobile e la sua restituzione in condizioni non conformi impedivano alla società conduttrice di proseguire la sublocazione in essere con altra società, determinando una perdita di redditivitàsia per il proprietario, che non percepiva il canone, sia per la conduttrice che perdeva il margine economico derivante dal rapporto di sublocazione. Il condominio, convenuto in giudizio, sosteneva che i lavori erano stati eseguiti correttamente, che la riconsegna era avvenuta a luglio e che le opere avevano addirittura migliorato l'immobile eliminando un vizio strutturale delle condotte. Il Tribunale, mediante accertamento tecnico preventivo, interrogatorio formale e prova testimoniale, ha accertato che i lavori di ripristino non erano stati eseguiti a regola d'arte, che la riconsegna non era avvenuta nei tempi dichiarati e che il locale presentava difetti tali da determinare una protratta indisponibilità del bene e un danno patrimoniale immediato e diretto per gli attori.
Il giudice, sulla base delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo ha affermato che il condominio ha violato il principio del neminem laedere ex art. 2043 c.c. ed ha escluso che l'eliminazione del vizio delle colonne di scarico potesse compensare i difetti delle opere interne, trattandosi di obblighi diversi per natura e funzione. Accertata la responsabilità del condominio, il Tribunale ha riconosciuto due voci di danno: il danno emergente, scaturente dalla protratta indisponibilità del locale che ha determinato la sospensione della sublocazione e la perdita della redditività dell'immobile, pari alle spese necessarie per rifare correttamente le lavorazioni difettose, calcolate sulla base del computo metrico del consulente tecnico; e il lucro cessante, per il quale il giudice ha liquidato € 3.000,00 al proprietario e € 600,00 alla conduttrice, corrispondenti a dodici mensilità di mancato guadagno, applicando anche il principio di mitigazione del danno ex art. 1227, comma 2, c.c., ritenendo che oltre tale periodo gli attori avrebbero potuto attivarsi per limitare l'aggravamento del pregiudizio. Infine, il Tribunale ha condannato il condominio alla rifusione delle spese di lite e delle spese dell'accertamento tecnico preventivo e della consulenza tecnica d'ufficio, applicando integralmente il principio di soccombenza.