Riferimenti normativi: Art.1129 - 1130 -1131 c.c.
Focus: L'inerzia ingiustificata dell'amministratore rispetto alle richieste dei condòmini di accesso documentale può costituire grave irregolarità gestionale tale da giustificare la revoca giudiziale dell'incarico dell'amministratore? Sul caso si è pronunciato il Tribunale di Palermo con decreto del 27/11/2025.
Principi generali: Ciascun condòmino ha il diritto di ottenere informazioni e accedere ai documenti relativi alla gestione della cosa comune (artt. 1129, 1130, 1130-bis c.c.). Il diritto di accesso alla documentazione condominiale consente di controllare la gestione e verificare l'operato dell'amministratore.
Il caso: I proprietari di un appartamento sito al sesto piano di un edificio condominiale hanno fatto ricorso in Tribunale esponendo che, in loro assenza, con delibera assembleare era stato approvato il bilancio preventivo di gestione e, non avendo ricevuto copia del rendiconto, ne avevano richiesto con pec l'esibizione all'amministratore, senza ottenere, però, alcun riscontro. Nel corso dell'ultima assemblea, poi, era stato conferito l'incarico al geometra indicato dalla società amministratrice di predisporre il computo metrico dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare.
Successivamente, uno dei predetti proprietari sollecitava con pec l'amministratore a consegnare copia di una serie di documenti ritenuti necessari per la conoscenza trasparente della gestione. In particolare, veniva chiesta la rendicontazione dall'inizio del mandato fino a quel momento, l'ammontare del fondo cassa già consegnato dall'amministratore uscente e presente nel conto corrente condominiale, il registro delle morosità maturate con indicazione dei condomini morosi e delle azioni di recupero intraprese, il registro di anagrafe condominiale, la relazione tecnica per il computo metrico estimativo e la descrizione dei lavori da eseguire sul lastrico solare, necessaria per l'avvio dei lavori, oltre ad altri documenti. La richiesta non era stata evasa. Per i ricorrenti, quindi, era palese la violazione degli obblighi stabiliti dalla legge in capo all'amministratore per grave irregolarità di gestione, ex artt. 1129, 1131 c.c. e, per l'omessa risposta dell'amministratore alla richiesta documentale, la violazione del diritto riconosciuto loro dall'art. 1130-bis, comma 1, c.c. di prendere visione del rendiconto. Pertanto, l'inerzia dell'amministratore, che avrebbe dovuto riscuotere gli oneri condominiali entro sei mesi dall'approvazione del rendiconto procedendo autonomamente alle azioni di recupero contro i morosi, e la mancata convocazione dell'assemblea per l'esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, oltre alla mancata comunicazione del registro di anagrafe condominiale, era indice di grave difetto di correttezza nella gestione amministrativa del condominio e giustificava la revoca dell'amministratore. A fronte della contumacia della società amministratrice e della documentata richiesta dei ricorrenti, il Tribunale ha accolto il ricorso evidenziando che, a seguito della riforma condominiale introdotta dalla Legge n. 220/2012, il Codice civile ha delineato la disciplina del contratto tipico di amministrazione condominiale, sulla base degli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., secondo una struttura assimilabile a quella del contratto di mandato, ex art. 1129 c.c., penultimo comma.
Il mandato dell'amministratore è un mandato collettivo in forza del quale egli non solo cura la gestione delle parti comuni, ma, nell'esercizio delle sue funzioni, è chiamato anche a presidiare il corretto svolgimento della relazione tra i condomini rispetto alla gestione della cosa comune. Gli obblighi di trasparenza nella gestione finanziaria condominiale introdotti dalla riforma del 2012, con gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c., non si esauriscono nella tenuta formale dei registri ma implicano un dovere attivo di informazione e di corretta rappresentazione della situazione finanziaria e amministrativa del condominio, incluso l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale, la tracciabilità dei pagamenti e la pronta indicazione dello stato dei versamenti e delle eventuali morosità. Di conseguenza, rientra nelle ipotesi di grave irregolarità tipicamente, ma non tassativamente, elencate nell'art.1129 c.c. la celere verifica circa l'adempimento da parte di ciascun condomino dell'obbligo di contribuzione economica (artt. 1129, comma 6 c.c., 63 disp. att. c.c.) e la trasmissione del dato al singolo condòmino che ne faccia richiesta (art. 1131 c.c.). Pertanto, "la mancata tempestiva condivisione di tale ultima informazione con il singolo condòmino interessato costituisce non solo e non tanto violazione di una mera regola dell'agire cui è tenuto l'amministratore di condominio ma, soprattutto, determina, in via mediata, la violazione di una specifica regola di relazione posta a presidio della necessaria trasparenza che deve esservi nel rapporto tra i condomini con riguardo alla contribuzione finanziaria alla gestione della cosa comune." Alla luce di ciò, il Tribunale ha disposto la revoca della società resistente dalla carica di amministratore e la condanna della stessa al pagamento delle spese.