Riferimenti normativi: Art.1126 c.c.
Focus: La Corte di Cassazione con l'Ordinanza n. 26533 del 9 ottobre 2026 ha chiarito come vanno ripartite le spese per i danni arrecati da infiltrazioni provenienti da una terrazza che funge da copertura, sia pure parziale, dell'appartamento sottostante.
Il caso: La proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale aveva citato in Tribunale la società proprietaria dell'appartamento sovrastante ed il condominio per la conferma del provvedimento cautelare che aveva ordinato alla società di eseguire i lavori al proprio terrazzo con annesso balcone dal quale provenivano infiltrazioni d'acqua nell'appartamento della parte attrice e per il risarcimento dei danni.
Il Tribunale aveva confermato il provvedimento cautelare nella parte relativa ai lavori sul balcone, di proprietà esclusiva della società, condannandola al risarcimento del danno. La società aveva impugnato la sentenza dinanzi alla Corte d'Appello chiedendo, in via principale, l'accertamento della responsabilità esclusiva del condominio e, subordinatamente, il riparto delle spese di riparazione del terrazzo secondo la disciplina dei lastrici solari. In particolare, richiamando una sentenza della Corte d'Appello (n.76/2008) che aveva riconosciuto la funzione di copertura del terrazzo rispetto all'edificio, l'appellante sosteneva che la parte frontale esterna del terrazzo, componente della facciata con funzione anche decorativa, è anche parte comune. La Corte d'Appello aveva rigettato la domanda principale ed ha escluso che il frontalino del balcone avesse prevalente funzione decorativa, ma aveva accolto la domanda subordinata perché, dall'esame della documentazione fotografica allegata alla consulenza tecnica, aveva accertato che la terrazza svolgeva una funzione di copertura parziale rispetto al salone sottostante. Di conseguenza, i giudici avevano ripartito i danni e le spese di riparazione secondo il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., cioè un terzo a carico della società proprietaria esclusiva e due terzi a carico del condominio, riconoscendo il diritto della società al rimborso da parte del condominio di quanto pagato in eccedenza.
La società proprietaria della terrazza ha impugnato la sentenza d'appello con ricorso in Cassazione sostenendo che la presenza del frontalino induceva ad attribuire l'intera responsabilità al condominio. A sostegno della propria tesi richiamava la relazione del consulente tecnico del giudizio cautelare da cui si rilevava che <<in presenza di edificio connotato da balconi aggettanti sovrapposti per piani, come nella fattispecie, i frontalini erano coperti da elementi ornamentali in travertino ed in quanto parte terminale del solaio assolvono insieme alla funzione di gocciolatoio ed a quella di estetica>>. Questa impostazione è stata respinta dai giudici di legittimità secondo i quali il frontalino non è parte comune per il solo fatto di essere visibile sulla facciata ma occorre verificare se abbia una funzione prevalentemente ornamentale, contribuendo al decoro architettonico dell'edificio, oppure una funzione strutturale. La Corte Suprema ha ribadito, pertanto, che la disciplina applicabile deve essere individuata in base alla funzione concreta del manufatto. Se la terrazza di uso o proprietà esclusiva serve anche da copertura alle unità sottostanti si applica l'art. 1126 c.c. Il titolare esclusivo, in buona sostanza, sopporta un terzo delle spese mentre i restanti due terzi gravano sui condòmini cui la terrazza serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà. Il medesimo criterio può applicarsi anche al risarcimento dei danni da infiltrazione quando questi siano collegati alla mancata manutenzione della struttura di copertura. La Corte di Cassazione ha, inoltre, precisato che la qualificazione del frontalino come elemento strutturale o decorativo costituisce un accertamento di fatto che deve essere valutato dai giudici di merito e, nel caso esaminato, i giudici di merito avevano escluso la prevalenza della funzione decorativa e avevano qualificato il frontalino come elemento strutturale destinato anche al deflusso delle acque. Da ciò scaturisce che non è corretto applicare in modo automatico una regola unica a tutti i balconi. La presenza di un frontalino non rende automaticamente condominiale l'intero balcone né trasferisce al condominio ogni onere. Se il frontalino è strutturale e la terrazza copre, anche solo in parte, l'immobile sottostante, il concorso tra titolare esclusivo e condominio segue il riparto di un terzo e due terzi stabilito dall'art. 1126 c.c.