Riferimenti normativi: Art.1137 c.c.
Focus: Il termine di 30 giorni previsto dall'art.1137 del codice civile per impugnare le deliberazioni dell'assemblea condominiale può essere prorogato dall'assemblea? Il Tribunale di Trento con la sentenza n.352 del 24 aprile 2025 si è pronunciata in merito alla questione.
Principi generali: L'art.1137 cod.civ. dispone che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto, può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della delibera, a meno che l'autorità giudiziaria non disponga la sospensione.
Il caso: Nel corso di un'assemblea straordinaria tenutasi nel 2022, l'amministratore consegnava ad un condòmino, a seguito di sua richiesta, copia dei verbali assembleari adottati nelle precedenti riunioni tra il 1998 e il 2018, per le quali non era stato convocato. L'assemblea, su richiesta del suddetto condomino, aveva deliberato all'unanimità di concedergli una proroga del termine di legge, previsto dall'art.1137 c.c. per l'impugnazione delle delibere, di 10 giorni dopo la successiva assemblea ordinaria del 2022. Il condòmino, in qualità di nudo proprietario di un'unità immobiliare in condominio, sosteneva di non essere mai stato convocato alle riunioni intercorse in quegli anni, e, quindi, ha impugnato in Tribunale ben 26 delibere succedutasi sin dal 1998, comportanti addebiti posti a suo carico, chiedendone l'annullamento per irregolarità delle stesse. A sostegno della sua richiesta ha richiamato il principio giurisprudenziale secondo cui "qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea deve essere convocato il nudo proprietario" (Cass. Civ. 04/07/2013 n.16774). L'attore riteneva legittima la propria azione sostenendo che la proroga dei termini di impugnazione concessa dall'assemblea avesse efficacia vincolante e consentisse l'impugnazione delle precedenti deliberazioni oltre il termine ordinario.
L'amministratore pro-tempore, costituitosi in giudizio per il condominio, precisava che le convocazioni per le assemblee erano state inviate al condòmino, secondo l'anagrafe condominiale, all'indirizzo comunicato all'amministratore e che i verbali assembleari richiesti dal condòmino (già inviatigli via posta) erano sempre stati spediti ai condòmini ed erano sempre stati disponibili presso lo studio dell'amministratore, sia per la visione che per l'estrazione di copie da parte di tutti i condomini. Evidenziava, inoltre, che sia l'attore che i suoi genitori, in qualità di usufruttuari dello stesso immobile, avevano instaurato, dal 2021 al 2022 cinque procedimenti di mediazione ed un giudizio di merito innanzi al Giudice di Pace, per vizi formali, tra cui – per alcuni procedimenti – l'asserito difetto di convocazione, smentito dall'amministrazione condominiale, che aveva sempre prodotto, nei procedimenti succitati, la documentazione postale a riprova dell'invio delle convocazioni contestate. Il condominio, pertanto, eccepiva la decadenza dell'azione del condòmino sostenendo che il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. fosse inderogabile e non modificabile neppure da una decisione unanime dell'assemblea. Il Tribunale ha accolto l'eccezione della parte convenuta, rigettando la richiesta del condòmino, affermando che "il disposto dell'art. 1137 c.c. è una norma inderogabile ed in quanto tale non è nella disponibilità dei privati disporre in modo diverso", escludendo così qualsiasi efficacia alla deliberazione assembleare che intenda modificare o prorogare il termine decadenziale. La pronuncia ha, inoltre, ribadito i principi consolidati in materia di nullità e annullabilità delle delibere condominiali, precisando che solo le delibere nulle sono impugnabili senza limiti temporali, mentre le delibere annullabili sono soggette al rigoroso rispetto del termine decadenziale previsto dalla legge (Cass., S.U., n. 4806/2005; Cass., ord., n. 21235/2024; Cass.civ., S.U., n.9839/2021).