Targa di reperibilità dell’amministratore condominiale: quali effetti per la mancata affissione?

Riferimenti normativi: Art.1129 c.c.- Regolamenti comunali

Focus: E' noto che la legge di riforma condominiale ha introdotto l'obbligo di affissione della targa di reperibilità dell'amministratore nel fabbricato condominiale. In caso di mancata apposizione della citata targa sono previste sanzioni?

Principi generali: L'art. 1129, quarto comma, c.c. stabilisce che l'amministratore di condomìnio deve affiggere su uno spazio condominiale, accessibile anche ai terzi, una targa con l'indicazione delle proprie generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti telefonici. Il comma quinto dello stesso art.1129 c.c. ritiene obbligatoria la targa di reperibilità anche per coloro che svolgono funzioni simili a quelle dell'amministratore. Nella targa, anche se non sia richiesta dalla norma, è bene specificare la denominazione del condomìnio in quanto consente una più completa identificazione della compagine unitamente al proprio amministratore. La norma specifica che la targa dell'amministratore di condomìnio deve essere posizionata nel << luogo di accesso al condomìnio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi >>. Tra i luoghi più comuni di posizionamento rientrano il portone esterno nel caso di cortile che si frappone tra l'edificio e la strada; i pilastri dei portici nel caso di condomìnio con porticato aperto o chiuso al pubblico transito. La ratio della norma è di consentire l'identificazione immediata del legale rappresentante del fabbricato condominiale da parte di soggetti estranei al condomìnio, quali ad esempio agenti delle forze dell'ordine, vigili del fuoco ed incaricati preposti al controllo del territorio.

I condòmini, infatti, sono già a conoscenza delle generalità e dei recapiti telefonici dell'amministratore che, ai sensi dell'art. 1129 secondo comma c.c., è tenuto a comunicare agli stessi i propri dati e recapiti contestualmente all'accettazione dell'incarico e ad ogni rinnovo del mandato ad amministrare il condomìnio. L'obbligo di porre la targa non viene meno nonostante contrarie disposizioni contenute dal regolamento di condomìnio, neanche se si tratti di regolamento che ha natura contrattuale cioè che sia approvato da tutti i condòmini. Essendo un obbligo di legge previsto per ragioni di interesse generale, inoltre, non sarà certamente valida (e qualunque condòmino potrebbe richiederne dichiararne l'inefficacia) una delibera assembleare - approvata con qualsiasi maggioranza- che dichiari la non necessità di porre la targa nei termini previsti ora per legge.

Esistono sanzioni applicabili in caso di mancata affissione della targa di reperibilità? Secondo una tesi restrittiva non sussiste alcuna sanzione in quanto l'art. 1129 c.c. non la prescrive. In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Firenze il quale con sentenza del 15 dicembre 2014, ha affermato che la mancata installazione della targhetta identificativa dei dati dell'amministratore di condominio non costituisce grave irregolarità, suscettibile di giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore .

Secondo un'altra tesi, invece, il codice civile di fatto ha demandato la disciplina sanzionatoria ai regolamenti comunali, che dettano anche le dimensioni delle targhe degli amministratori e la scelta dei materiali, ed alle ordinanze dei sindaci. Pertanto, in caso di inottemperanza all'obbligo dell'amministratore di apporre la propria targhetta sui fabbricati condominiali, in generale le sanzioni pecuniarie applicate dai comuni di tutta Italia vanno da un minimo di 25,00 euro ad un massimo di 500,00 euro, così come previsto dall'art.7 bis del D.Lgs. n. 267/2000 "Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali". Di conseguenza, l'amministratore di condomìnio, senza delibera dell'assemblea, ha l'onere di apporre sul fabbricato condomìniale amministrato la sua targa di reperibilità, nel rispetto delle norme comunali vigenti, laddove esistenti, e deve farsi carico delle eventuali sanzioni elevate dalla Polizia Locale al condomìnio per mancata esposizione della suddetta targa. In pratica i soggetti incaricati a far rispettare l'obbligo sono gli agenti della Polizia municipale, i quali possono contestare la violazione. L'amministratore dovrà pagare direttamente la sanzione irrogata per omissione dell'obbligo di affissione della propria targa e non il condomìnio, che è tenuto a pagare, pro quota millesimale di proprietà, soltanto le spese di fornitura e posa in opera della stessa targa. Pertanto, la voce di spesa riportata nel rendiconto condominiale per una targa non esposta potrà essere contestata all'amministratore. In questi casi il condomìnio può porre in essere l'azione di rivalsa nei confronti dell'amministratore per il rimborso delle somme anticipate. Comunque, l'omissione dell'amministratore non rientra espressamente tra quelle considerate motivo di revoca, salvo l'ipotesi in cui, nonostante l'esistenza di una delibera che sollecita o impone all'amministratore l'affissione della targa di reperibilità, lo stesso non vi provveda. In tal caso, si configurerebbe a carico dell'amministratore una mancata "esecuzione di deliberazioni dell'assemblea" che rientrerebbe tra quelle "gravi irregolarità" previste dall'art. 1129, comma 12 n. 2) c.c., le quali ammettono la revoca da parte dell'autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condòmino.