Il condòmino che anticipa le spese per opere urgenti dell’edificio condominiale ha automaticamente diritto al rimborso?

Riferimenti normativi: Artt.1110 - 1134 c.c.

Focus: In ambito condominiale può accadere che all'improvviso si rendano necessari lavori urgenti di manutenzione della struttura come nel caso in cui, ad esempio, si debba rimediare alle perdite di acqua della colonna montante di scarico o si debba mettere in sicurezza una crepa in un cornicione. E' risaputo che i lavori straordinari e le relative spese devono essere approvate dall'assemblea condominiale ma se un proprietario, indipendentemente dalla convocazione dell'assemblea, decide di affrontare personalmente una spesa condominiale perché la ritiene urgente ed indifferibile può chiederne il rimborso al condomìnio?

Principi generali: Secondo il disposto normativo dell'art.1134 c.c.<< Il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente>. Da ciò si evince che è fondamentale stabilire i presupposti affinché una spesa possa essere ritenuta urgente, infatti solo in questo caso il condòmino che la sostiene avrà diritto al rimborso.

Sul criterio in base al quale stabilire se si è in presenza di una spesa urgente è intervenuta la giurisprudenza della Corte di Cassazione la quale ha affermato che "le spese sono urgenti e rimborsabili soltanto quando ….appaiano indifferibili allo scopo di evitare che la cosa comune…arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero scaturiscano dalla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità…"(Cass. sent.n.18759/2016). La nozione di urgenza si distingue dalla mera trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, di cui all'art. 1110 c.c., cui è condizionato il relativo diritto al rimborso nella comunione in generale, così come chiarito dalle Sezioni Unite della Corte Suprema secondo le quali la parola "urgenza" designa la stretta necessità ed il rimborso si limita alla spesa che deve essere sostenuta senza ritardo, ossia quella la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass.,ss.uu., sent. n. 2046/2006). Ha, dunque diritto al rimborso il condòmino che ha sostenuto delle spese, senza avvertire tempestivamente l'ammininistratore o gli altri condòmini, per garantire la sicurezza del fabbricato a causa di rischio di danno o pericolo incombente(Cassazione sent. n.7457/2015; Cassazione Ord.n.16341/2020; Tribunale di Roma, sent. n.17506/2020). Per ottenere il rimborso delle spese sostenute il condòmino ha l'onere di dimostrare l'urgenza da cui l'intervento è scaturito e si è reso necessario, magari avvalendosi di una perizia e della relazione di un tecnico (Cass.Ord.n.16341/2020). Ciò è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l'Ordinanza n. 5570 dell'1 marzo 2021. 

Nel caso in esame la domanda di rimborso delle spese di un condòmino, accolta in primo grado, è stata poi respinta in secondo grado. Il giudice di secondo grado ha rigettato la richiesta di rimborso perché non era stata fornita la necessaria prova dell'urgenza. Nel caso di specie le spese erano state sostenute per il rifacimento dell'intonaco esterno all'edificio al fine di impedire infiltrazioni piovane. La sentenza ha precisato che la sostituzione dell'intonaco esterno dell'edificio, pur se necessario perché quello esistente non impediva le infiltrazioni, non può dirsi urgente mancando la prova del rischio di pericolo di crolli. La Corte Suprema, confermando la sentenza impugnata, ha ritenuto che l'intervento di sostituzione dell'intonaco non riveste il carattere dell'urgenza in quanto per la sua tipologia è volto a migliorare l'estetica e/o la funzionalità della cosa comune, quindi, è da escludere a priori che dall'immediato omesso compimento di tale opera sarebbe potuto derivarne il rischio di danni alla cosa comune o all'incolumità delle persone. In ambito condominiale il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune non avviene automaticamente poiché non è sufficiente l'avvenuta esecuzione dei lavori e la loro necessità ma è necessario dare prova del carattere urgente degli stessi. La decisione di secondo grado, secondo i giudici di legittimità, è stata correttamente motivata facendo riferimento all'art. 1134 c.c. il quale è applicabile anche nei condominii minimi con due soli condòmini, onde evitare dannose interferenze del singolo condòmino nell'amministrazione riservata agli organi del condomìnio. L'accertamento di fatto delle prove addotte dal condòmino avente diritto al rimborso, atte a dimostrare, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia la necessità di eseguire l'opera senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. n. 4364/2001; n. 21015/2011; Cass. n.18759/2016; n.9280/ 2018),). Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, il ricorso del condòmino è stato respinto.