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Covid 19 - Inadempimento locazione e sospensione sfratti dei morosi

Prescrizione

Riferimenti normativi: D.L n.183/2020 ( Decreto milleprororghe) - D.L.n.18 del 17 marzo 2020 (cd. Decreto Cura Italia), convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27 - art.1175 codice civile.

Focus:. La pandemia ha avuto ripercussioni negative nei confronti dei locatori di immobili a causa della mancata o della ritardata riscossione dei canoni di locazione di quei contratti stipulati già in corso di esecuzione all'inizio dell'emergenza. Nonostante l'inadempimento contrattuale dei conduttori le controversie legali di esecuzione degli sfratti per morosità sono state rallentate a causa della proroga della sospensione di questi ultimi, già prevista dal Decreto Cura Italia, estesa dal Decreto Milleproroghe fino al 30 giugno 2021.

Principi generali: A causa della chiusura forzata delle attività commerciali per il contenimento della pandemia si è posto il problema della responsabilità scaturente da inadempimento delle obbligazioni contrattuali nei rapporti economici tra le parti, compreso il contratto di locazione. Ciò ha dato vita a due diversi orientamenti secondo i quali da un lato si ritiene che la chiusura forzata delle attività non comporta alcuna sospensione del pagamento o riduzione del canone, in quanto non è venuta meno la disponibilità dei locali affittati da parte del conduttore.Dall'altro lato, invece, si ritiene chela chiusura forzata delle attività si riflette sul canone di locazione. Infatti, se nonostante la disponibilità dell'immobile, il conduttore non abbia potuto realizzare, per causa estranea, lo scopo perseguito con la stipulazione del contratto, lo stesso può avvalersi della sospensione del pagamento dei canoni di locazione per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni disposte dai decreti emergenziali (art.62, comma 1, Decreto Cura Italia n.18/2020).

In tal senso, il Governo, per aiutare gli inquilini in difficoltà, ha disposto la proroga della sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo ( art.13, comma 13, D.Ln.183/2020 - Decreto milleprororghe -pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 31 dicembre 2020) fino al 30 giugno 2021. Ciò limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari. Si osserva, comunque, che il conduttore non può decidere unilateralmente di sospendere i canoni di locazione ma è tenuto a farne motivata richiesta formale al proprietario al fine di raggiungere un accordo di rideterminazione del canone ed impedire che il locatore promuova un procedimento di sfratto per morosità. In assenza di accordo tra le parti e a seguito di mancato pagamento dei canoni, le richieste giudiziarie di esecuzione di sfratto per morosità avanzate dai proprietari hanno avuto esito negativo per i locatori. Il Tribunale di Catania, con Ordinanza del 30/7/2020, pronunciandosi in merito all'inadempimento di un contratto di locazione per esercizio di attività alberghiera, ha ritenuto che, in materia di locazione, la normativa straordinaria dettata dall'art. 91 del D.L.n.18/2020, convertito con la L n. 27 del 2020, incida nella valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore in relazione alla domanda di risoluzione del contratto da parte del locatore. 

Pertanto, nel contemperare le esigenze di entrambe le parti del rapporto locatizio, va sempre valutato il rispetto delle misure di contenimento emergenziale al fine di escludere la responsabilità del debitore (ex artt.1218 e 1223 c.c.) anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenza o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti. Di conseguenza, non può configurarsi come grave un inadempimento dettato dalla pandemia e tale da produrre la risoluzione del contratto.Altresì, il Tribunale di Palermo, con Ordinanza n.9042 del 25/09/2020, in una controversia instaurata dal locatore che intimava lo sfratto per morosità al conduttore, ha rigettato la richiesta del locatore di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile ex art.665 c.p.c. Infatti, il giudice ha reputato che nella fattispecie oggetto del giudizio non poteva ritenersi sussistente un inadempimento grave del conduttore "stante la grave situazione di emergenza sanitaria a causa del covid-19, che ha portato all'adozione dei provvedimenti governativi di chiusura degli esercizi commerciali per più di tre mesi". Peraltro, il conduttore, nel caso di specie, di un contratto di locazione commerciale, si era opposto allo sfratto effettuando un pagamento parziale dei canoni arretrati. Infine, anche il Tribunale di La Spezia, con sentenza n.617 del 15 dicembre 2020, si è pronunciato in senso favorevole al conduttore rigettando la richiesta di sfratto avanzata dal locatore e affermando che l'inadempimento va contestualizzato per stabilire se lo stesso abbia comportato "una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto". Nel caso di specie il giudice ha tenuto conto del periodo di emergenza e della condotta del conduttore improntata alla correttezza. Quest'ultimo, esercente la professione di odontoiatra, a seguito di intimazione di sfratto per morosità per mancato pagamento di tre canoni (da aprile a giugno 2020) aveva corrisposto i canoni mancanti giustificando il ritardo a causa della situazione connessa alla pandemia. In conclusione, il rispetto delle misure di contenimento emergenziale deve essere "sempre valutato" dal giudice al fine di contemperare in concreto le ragioni del debitore e del creditore.

 

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