Convocazione assemblea condominiale: tempestività dell’avviso

Riferimenti normativi: Artt.1136 - 1137 c.c. - Art.66 disp.att.c.c.

Focus: Per convocare regolarmente l'assemblea condominiale l'amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti i condòmini secondo le modalità previste dal legislatore. Ogni condòmino, infatti, ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve essere messo in condizione di poterlo fare.

Principi generali: L'avviso di convocazione è presupposto essenziale per la regolare costituzione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1136, comma 6, del codice civile. Infatti, l'omessa convocazione comporta l'annullabilità, ex art. 1137 c.c., della delibera assunta dall'assemblea, su istanza di coloro che erano assenti perché non ritualmente convocati. Il codice, nell'attuale formulazione, prevede modalità specifiche di convocazione dell'assemblea condominiale al fine di garantire tempi e modi idonei ad una partecipazione consapevole alla riunione condominiale. Pertanto, ai sensi dell'art. 66, 3° comma, delle disp.att.cod. civ., l'avviso avente per oggetto la convocazione dell'assemblea deve essere comunicato a mezzo raccomandata (a/r), posta elettronica certificata (per chi ne è dotato), fax o consegna a mano (con una copia controfirmata e consegnata all'amministratore, come prova), almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. I cinque giorni si calcolano a ritroso dal giorno precedente a quello fissato per la riunione in prima convocazione, escludendo perciò il giorno iniziale e quello finale. La Corte di Cassazione con la sentenza n.24041 del 30/10/2020 si è pronunciata in merito alla verifica della tempestività dell'avviso di convocazione di assemblea condominiale. La questione ad essa sottoposta è scaturita da un contenzioso instauratosi in primo grado tra una condòmina ed il condomìnio per l'annullamento di una riunione dell'assemblea condominiale a causa del ritardo dell'avviso di convocazione ricevuto dalla condòmina oltre il termine di cinque giorniprevisti dall'art.66, 3° comma, disp. att.cod.civ.

I giudici di primo grado, rigettando la richiesta della condòmina, avevano ritenuta valida l'assemblea condominiale, e, di conseguenza, la condòmina aveva impugnato la sentenza dinanzi al giudice di appello. Quest'ultimo, contrariamente alla decisione dei giudici di prime cure, ha annullato la delibera assembleare perché inficiata dal ricevimento tardivo dell'avviso di convocazione dalla condòmina avvenuto in data 23 gennaio 2010, rispetto al termine del 26 gennaio 2010, fissato per la riunione assembleare, in prima convocazione, e del 27 gennaio 2010, in seconda convocazione. La sentenza di secondo grado veniva, perciò, impugnata dal condomìnio con ricorso dinanzi alla Corte Suprema deducendo, tra i vari motivi che, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. (nella formulazione antecedente alla Riforma entrata in vigore il 18 giugno 2013), l'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere soltanto spedito nel termine fissato e non anche recapitato. Nella specie, il ricorrente esponeva che le convocazioni dell'assemblea venivano comunicate alla condòmina mediante posta raccomandata in seguito a pregresso contenzioso tra le parti. Richiamava, quindi, il principio di scissione soggettiva degli effetti della notificazione per il notificante ed il destinatario, sancito dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo agli atti processuali. Tale motivo, conformemente alla giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. Sez. U.U. n.7155 del 21/03/2017), è stato ritenuto inammissibile dai giudici di legittimità. Infatti "secondo consolidata interpretazione gli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 (formulazione qui operante, dovendosi giudicare la validità di una deliberazione approvata il 27 gennaio 2010) ogni condòmino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione (Cass. Sez. 6 - 2, 26/09/2013, n. 22047; Cass. Sez. 2, 22/11/1985, n. 5769).

Ne consegue che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell'avviso da parte dell'avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come confermato dal testo ora vigente dell'art. 66, comma 3, c.c. introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, il quale fa riferimento non solo all'omessa, ma anche alla tardiva o incompleta convocazione, specificando peraltro la legittimazione del solo condòmino non ritualmente convocato ad agire per l'annullamento". Per verificare la tempestività dell'avviso di convocazione è, quindi, onere del mittente, cioè del condomìnio, dimostrare che tutti i condòmini sono stati tempestivamente informati della convocazione dell'assemblea. E', dunque, necessario provare, che l'avviso, in quanto atto unilaterale recettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condòmino destinatario almeno cinque giorni prima della data dell'adunanza in prima convocazione. Infatti, la regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, sancita dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo agli atti processuali e non a quelli sostanziali (Cassazione Sez.Unite, n.24822/2015), non può applicarsi alla comunicazione dell'avviso di convocazione all'assemblea. La Suprema Corte ha, tra l'altro, chiarito che nell'ipotesi di invio dell'invito con lettera raccomandata, ove questa non sia stata consegnata per l'assenza del destinatario ed il condòmino, assente all'arrivo dell'ufficiale postale, non si preoccupi di ritirare la raccomandata, che ritorna al mittente per compiuta giacenza ovvero la ritiri in ritardo rispetto alla data dell'assemblea, la data di consegna coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (così Cass. Sez. 2, 06/10/2017, n. 23396). In tal caso fa fede, ai fini della decorrenza dei termini, l'attestazione dell'avviso rilasciato dall'ufficiale delle Poste.