Riferimenti normativi: artt.1118 - 1129 - 1135 c.c.
Focus: Uno dei principali doveri dell'amministratore di condomìnio è agire per la riscossione forzosa delle quote condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito esigibile è compreso, salvo che l'assemblea dei condòmini non lo dispensi espressamente (art. 1129 c.c.). Il legislatore non ha disposto alcuna prescrizione delle quote condomìniali, neanche con la riforma del condomìnio (L. n.220/12). Ci si chiede, perciò, se l'inerzia dell'amministratore, in mancanza di dispensa assembleare, comporti l'estinzione del diritto del condomìnio a riscuotere le quote condominiali, cioè se i crediti condomìniali siano soggetti o meno all'istituto giuridico della prescrizione.
Principi generali: L'art. 1118, comma 2, c.c. statuisce che nessun condòmino può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni, perché si tratta di un obbligo discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile (Cass. 21/02/ 1995 n.1890). Ma alla domanda relativa al momento in cui sorge tale obbligo e per quanto tempo esso rimane in vita ci viene in aiuto l'orientamento giurisprudenziale secondo cui: "L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condòmini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento dell'approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condòmino inizia a decorrere soltanto dall' approvazione della ripartizione delle spese e non dell'esercizio di bilancio" (Cass. n.11981 del 5 /11/1992; Giudice di pace di Palermo 15/11/ 2011).
Decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto: Nel silenzio della legge, quindi, la Corte di Cassazione ha stabilito che nell'ambito delle "spese condomìniali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell'art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condòmino" (Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).
Si osserva che la prescrizione, disciplinata dagli artt. 2934 - 2963 c.c., si configura come un istituto giuridico che tutela l'esigenza di certezza nei rapporti giuridici connessi agli effetti del trascorrere del tempo. Di conseguenza, solo lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, comprovante la certezza, liquidità ed esigibilità del credito condomìniale, autorizza l'amministratore, a richiedere, ai sensi dell'art. 63 disp.att.c.c., ed ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominìali.
Attribuzioni dell'assemblea condomìniale: Si premette che è obbligo dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, e l'omessa convocazione dell'assemblea configura, ai sensi dell'art.1129 c.c., un motivo di revoca del mandato dell'amministratore. Le attribuzioni dell'assemblea condomìniale, ai sensi dell'art. 1135, commi 2 e 3, c.c., sono limitate all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno.
Se, nonostante l'inerzia dell'amministratore, i condòmini non ne chiedono la revoca dimostrano di approvare di fatto il suo operato e, quindi, l'amministratore può interrompere il termine di prescrizione delle quote condomìniali convocando l'assemblea per l'approvazione di un nuovo stato di riparto, con il riepilogo contabile di debiti e crediti " pluriennale", comprensivo di tutte le quote pregresse dovute dai condòmini."Ne consegue così che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condòmino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c. comma 3, solo per ragioni di mera legittimità, poiché il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condomìniali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini"(Cass. n. 5889/2001; Corte d'Appello di Genova sent. n.513/ 2009; Cass. n. 5254/ 2011).Tale stato di riparto delle spese, a seguito dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale, costituisce titolo mediante il quale l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione anche dei crediti condomìniali antecedenti all'ultimo anno di gestione. In buona sostanza, il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea condominiale, per cui i saldi dovuti dai condòmini, incluse le morosità pregresse, diventano esigibili in ogni tempo e, quindi, il credito si conserva all'infinito.
L'amministratore, in conclusione, può, ai sensi, dell'art. 2943 c.c., interrompere la prescrizione sia con la notificazione del decreto ingiuntivo che mediante ogni altro atto, come ad esempio un sollecito di pagamento, che valga a costituire in mora il condòmino debitore, con richiesta di pagamento di tutte le quote condomìniali scadute, prospettandogli in mancanza l'avvio della procedura di riscossione forzata.
Termini di prescrizione del debito condomìniale: Fermo restando il disposto dell'articolo 2935 c.c., secondo cui " la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere", il termine di prescrizione delle quote condominiali comincia dall'ultima approvazione assembleare del riparto spese. In assenza di differente disposizione legislativa, si distingue un termine di prescrizione breve, cioè quinquennale, per le spese condomìniali fisse (come la pulizia o la manutenzione ordinaria), e un termine di prescrizione ordinario, cioè decennale, per le spese straordinarie ex art. 2946 c.c., (Tribunale di Roma sent. n. 18826 del 22 settembre 2015).Tale termine non va confuso con il termine semestrale, di cui all'art. 1129 c.c., entro il quale l'amministratore deve esercitare l'azione di riscossione forzosa delle quote condominiali. Se l'amministratore si rifiuta di agire entro il predetto termine semestrale, facendo decorrere anche il termine prescrizionale delle quote condomìniali, sarà civilmente responsabile nei confronti del condomìnio per il pregiudizio economico arrecato e potrà essere citato in giudizio per risarcimento del danno.