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Riferimenti normativi: Riferimenti normativi: Artt. 1117 - 1123 -1125 - 1126 - 1134 c.c.

Focus: Quando in un condomìnio si rendono improcrastinabili lavori di manutenzione della struttura, atti a scongiurare danni nei confronti di terzi e verso i singoli condòmini, si possono eseguire tali lavori anche senza autorizzazione dell'assemblea condominiale? Elemento determinante al fine dell'esecuzione dei lavori è l'urgenza dell'intervento come recentemente ha chiarito la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 16341 pubblicata il 30/07/2020.

Principi generali: La normativa stabilisce, in generale, che l'assemblea condominiale è l'organo preposto a decidere sulle spese condominiali, salvo le eccezioni previste per l'amministratore, ai sensi dell'art.1135, secondo comma, codice civile, e per i singoli condòmini, ex art.1134 codice civile, in caso di spese urgenti. Infatti, se ricorre l'urgenza nell'esecuzione di lavori inerenti le parti comuni l'amministratore può eseguire lavori di manutenzione anche in assenza di autorizzazione da parte dell'assemblea, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (art.1135, comma 2, c.c.). Lo stesso principio si applica anche "al condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea che non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente" (art.1134 c.c.). 

L'intervento si può qualificare urgente quando non possa essere differito senza il rischio di danno o pericolo incombente, come si legge nell'Ordinanza n.16341/2020 della Suprema Corte di Cassazione. Si tratta, dunque, di interventi che non possono essere rimandati senza arrecare maggior danno o provocare maggiori costi ed, in quanto tali, suscettibili di rimborso delle spese sostenute (Cass.civ. sent. n.7457/2015) per garantire la sicurezza del fabbricato. In buona sostanza, il potere di spesa e il diritto al rimborso di chi compie interventi urgenti sulle parti comuni presuppone che sia dimostrata l'urgenza da cui l'intervento è scaturito e si è reso necessario, magari avvalendosi di una perizia e della relazione di un tecnico. L'onere di dimostrare quanto sopra spetta, dunque, al condòmino che non solo ha agito senza interpellare gli altri (ciò vale anche quando il condomìnio è formato da sole due unità) ma anche senza interpellare l'amministratore e poi agisce per ottenere il rimborso di quanto sostenuto. 

Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte con la citata ordinanza n. 16341/2020 è stato osservato, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, che le spese anticipate dal condòmino non rivelavano carattere di urgenza in quanto si trattava di interventi necessari ma non indifferibili, per cui occorreva fare ricorso all'assemblea o all'autorità giudiziaria ai sensi degli articoli 1137 e 1105 del codice civile. La Cassazione, a tal proposito, ha affermato con sentenza n. 9027 del 25 febbraio 2003 che: "Negli edifici condominiali - poiché l'articolo 677 codice penale prevede che anche persona diversa dal proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione dell'edificio - l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe sull'amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condòmini qualora, per cause accidentali (ad esempio: indisponibilità dei fondi necessari o rifiuto dei condòmini di contribuire alla costituzione del fondo spese occorrente), l'amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza". In ogni caso, l'amministratore che ha fatto eseguire i lavori dovrà informarne i condòmini nella prima assemblea.